Ten wydatek od lat wywołuje spory. Rząd wreszcie chce wskazać, kto płaci

Właściciele mieszkań mają również otrzymać większe możliwości kontrolowania finansów wspólnot mieszkaniowych. Projekt ma trafić do Sejmu już w październiku 2026 r. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UD312) trafił już na Stały Komitet Rady Ministrów. Jedną z najważniejszych zmian jest ustawowe określenie odpowiedzialności za utrzymanie i remont balkonów, tarasów oraz loggii.

Zgodnie z proponowanymi przepisami elementy konstrukcyjne balkonu, takie jak płyta balkonowa wraz z izolacją, dźwigary, balustrady czy części stanowiące fragment elewacji, będą zaliczane do nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że odpowiedzialność za ich utrzymanie będzie spoczywać na wspólnocie mieszkaniowej.

Inaczej będzie z wewnętrzną przestrzenią balkonu, z której korzysta wyłącznie właściciel danego mieszkania. Za jej utrzymanie odpowiadać będzie właściciel lokalu.

Kto zapłaci za remont balkonu?

O finansowe konsekwencje zmian zapytał Ministerstwo Rozwoju i Technologii poseł Jarosław Krajewski. Chciał wiedzieć m.in., czy nowe regulacje mogą doprowadzić do wzrostu zaliczek i wpłat na fundusze remontowe.

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski wyjaśnił, że projekt w praktyce przenosi do ustawy zasady, które już obecnie wynikają z orzecznictwa Sądu Najwyższego.

– Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, przestrzeń wewnętrzna balkonu przylegającego do określonego lokalu i służąca do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal, stanowi jego część składową, natomiast elementy architektoniczne i konstrukcyjne balkonu trwale połączone z bryłą budynku stanowią nieruchomość wspólną – tłumaczył Lewandowski.

Resort podkreśla więc, że zasady podziału kosztów nie powinny się zmienić. Nowelizacja ma przede wszystkim usunąć wątpliwości interpretacyjne i skłonić wspólnoty do skuteczniejszego dbania o stan techniczny balkonów i loggii.

– Mając na uwadze fakt, iż projekt nie wdraża nowych rozwiązań odnośnie do zasad podziału kosztów utrzymania balkonów, tarasów i loggii, to nie ma potrzeby sporządzania specjalnej analizy finansowej oceniającej wpływ tej regulacji na wspólnoty mieszkaniowe – podkreślił wiceminister.

Według przytoczonych danych w Polsce działa około 192 tys. wspólnot mieszkaniowych.

Właściciel sprawdzi faktury, umowy i stan konta wspólnoty

Projekt przewiduje również zwiększenie uprawnień właścicieli mieszkań do kontrolowania zarządu lub zarządcy wspólnoty. Ma to ograniczyć ryzyko nieuzasadnionych wydatków oraz nadmiernego podnoszenia zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Właściciele mają uzyskać jednoznacznie określone prawo wglądu m.in. do dokumentacji finansowej, kosztorysów robót, zestawień sald rachunków bankowych, protokołów i uchwał oraz umów zawieranych przez wspólnotę.

Ze względu na to, że analiza takich dokumentów może wymagać wiedzy z zakresu prawa, ekonomii czy budownictwa, właściciel będzie mógł zapoznać się z nimi również w obecności upoważnionej przez siebie osoby posiadającej odpowiednie kompetencje.

Zarząd wspólnoty będzie miał obowiązek udzielania właścicielowi informacji dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Dostęp ma obejmować w szczególności regulaminy, uchwały, protokoły, sprawozdania finansowe, faktury oraz umowy zawierane z podmiotami zewnętrznymi.

Co do zasady zarząd nie będzie mógł odmówić udostępnienia żądanej dokumentacji. Wyjątkiem mają być sytuacje, w których ograniczenie dostępu będzie konieczne ze względu na ochronę dóbr osobistych lub danych osobowych innych osób.