Szczucie na złych kamieniczników

Nie znając całości akt, trudno orzekać definitywnie, ale na podstawie dostępnych informacji i obserwacji przesłuchań przed komisją można stwierdzić kilka rzeczy. Po pierwsze – to nie był przypadek handlu roszczeniami, tylko zwrotu prawowitym spadkobiercom, nawet jeśli miasto nie dopełniło tu wszystkich obowiązków co do litery. Co już samo w sobie powinno spowodować, że komisja sprawę nie powinna była się zajmować. Po drugie – komisja była wyraźnie uprzedzona do właścicielki, a sprzyjała lokatorom. Zeznania po obu stronach były skrajnie emocjonalne. Po trzecie – spoglądając z dystansu, można odnieść wrażenie, że komisja weszła w środek regularnej, typowej wojenki pomiędzy nowym, ale prawowitym właścicielem kamienicy a lokatorami, w pełni świadomymi swojej uprzywilejowanej w świetle prawa pozycji. Po czwarte – jeśli ktoś, działając w imieniu właścicielki, choć niekoniecznie za jej wiedzą, stosował wobec lokatorów zabronione prawem metody działania, to są od tego policja i prokuratura.

Komisja, stawiając na jednej płaszczyźnie handlarzy roszczeniami i prawowitych spadkobierców dawnych właścicieli, zrobiła rzecz fatalną. Ale niestety zgodną z narracją, która cały czas przewija się w strategii politycznej PiS: źli bogacze, krezusi, uprzywilejowani, w tym wypadku – źli kamienicznicy i, ogólnie, złe elity kontra biedny, uciemiężony, gnębiony lud. To narracja niszcząca dla państwa i zniechęcająca do budowania własnej pomyślności. Ale bardzo popularna i doskonale się sprzedająca.

W rzeczywistości prawowici właściciele nieruchomości – nie tylko tych reprywatyzowanych na podstawie wyroków sądowych – są w sytuacji bardzo upośledzonej w stosunku do praw lokatorów w świetle Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 roku. Bardziej świadomi lokatorzy doskonale wiedzą, jak wykorzystywać przeciwko właścicielowi zapisy tej ustawy, drastycznie ograniczające prawo własności. I bywają tu bezwzględni.

Artykuł 11. ustawy precyzuje, w jakich okolicznościach właściciel może wypowiedzieć prawo do lokalu. Czytamy tam m.in.:

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

Innymi słowy – właściciel albo ma zapewnić lokatorowi lokal zamienny i wtedy może się wprowadzić do własnego mieszkania, być może nie mając innego, już po pół roku, albo, jeśli lokalu zamiennego zapewnić nie może, z własnego mieszkania może skorzystać już po trzech latach, które być może spędzi w noclegowni. Przy czym lokator po trzech latach wcale nie musi się wyprowadzić. Wtedy trzeba uzyskać w sądzie wyrok eksmisyjny i tej eksmisji fizycznie dokonać. Co może trwać kolejne dwa, trzy lata. A wyrok wcale nie jest pewny, bo przesłanką, aby go nie wydawać, jest na przykład obecność w lokalu osoby niepełnosprawnej.

Trudno ten zapis ustawy określić inaczej niż jako absolutnie skandaliczny. A dotyczy on przecież sytuacji najbardziej już klarownej, czyli tej, gdy właściciel chce sam skorzystać ze swojej własności.

Ale to nie koniec. Bo dalej czytamy:

Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

Czyli stosunek prawny ustał, ale lokator się nie wyprowadził, a właściciel był na tyle prawy, że nie zastosował metod nie do końca zgodnych z prawem. Mija pół roku, właściciel przecież nie mieszka w swoim lokalu. I ma kolejny kłopot prawny, bo lokator, który się z niego na krok nie ruszył, teoretycznie odzyskał właśnie prawo do przebywania w nim.

Nie miejmy złudzeń: w wielu przypadkach to nie jest nękanie cnotliwych lokatorów przez bezwzględnych krwiopijców, ale twarda wojna dwóch stron, z których każda broni swojego interesu. I wcale nie jest powiedziane, że to właściciele są zawsze stroną silniejszą. Dlatego sięgają po kruczki prawne, jakie stwarza ustawa. Mówi ona we wspomnianym artykule 11., że wypowiedzenie stosunku najmu jest możliwe z zaledwie miesięcznym wypowiedzeniem, jeżeli lokator „jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Stąd drastyczne podwyżki czynszów – bo to jedyny sposób na uniknięcie horrendalnie długich okresów wypowiedzeń. Ale pamiętajmy, że po wypowiedzeniu i przy braku reakcji trzeba jeszcze czekać na wyrok eksmisyjny.

W praktyce oznacza to, że prawowity właściciel, który przecież wcale nie musi być osobą zamożną, dostaje zgodnie z prawem (zmieniła to w Warszawie dopiero mała ustawa reprywatyzacyjna z 2016 roku) nieruchomość, obarczoną lokatorami i ma przed sobą perspektywę nie miesięcy, ale lat, nierzadko kilkunastu, zanim uda mu się zwolnić lokale i nieruchomość wyremontować, aby następnie wynająć ją za rynkowe stawki. Z czego w tym czasie ma utrzymać budynek – nie wiadomo.

Ale remont nieruchomości to też nie taka prosta sprawa. Ustawa mówi, że stosunek najmu można wypowiedzieć na miesiąc wcześniej z powodu konieczności remontu budynku, ale nie ma tak łatwo, bo w innym miejscu przepisy mówią:

Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Skąd wzięło się zjawisko barczystych panów, zachowujących się wobec lokatorów jak bandyci? Ano stąd, że prawo tak rażąco uprzywilejowuje najemców, a dyskryminuje właścicieli, że metodami zgodnymi z prawem często niczego nie da się załatwić. I dotyczy to nie tylko kamieniczników, ale też najzwyklejszych ludzi, którzy na przykład postanowili wynająć komuś mieszkanie. I gdy lokatorzy przestali płacić czynsz, nagle okazuje się, że to właściciel lokalu musi poświęcić pieniądze, czas, wysiłek, żeby się ich pozbyć, a po miesiącach szarpaniny wpada w prawną czarną dziurę. I jest bezsilny. Trudno się dziwić, że dla wielu jedynym sposobem jest wówczas skorzystanie z usług „specjalistów”.

Sytuacja przypomina nieco tę ze znienawidzonymi komornikami, uznawanymi za bandziorów w garniturach, bez których jednak nie funkcjonowałby obieg gospodarczy. Emocjonalne szczucie na właścicieli nieruchomości – tych prawowitych – nie ma nic wspólnego z praworządnością. Tak jak obecny stan prawny nie ma wiele wspólnego z poszanowaniem prawa własności i sam sprzyja tworzeniu patologii.