Lidia Lemaniak, DoRzeczy.pl: Z czego biorą się tak horrendalne ceny mieszkań?
Tomasz Bartosiak, Prezes SIM KZN Reymontowski i Prezes Organizacji Pracodawców Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych: Ceny mieszkań w Polsce to efekt zderzenia trzech rzeczy naraz: brakuje gruntów pod budowę w dobrych lokalizacjach, koszty budowy poszły mocno w górę, a do tego przez lata rządzący pompowali popyt kredytami dopłacanymi z budżetu, zamiast budować podaż. Efekt: więcej pieniądza goni tę samą, ograniczoną liczbę mieszkań, więc ceny rosną. Jako praktyk widzę to jak długo trwa dojście od pomysłu do pozwolenia na budowę. Do wbicia pierwszej łopaty, mijają miesiące na procedurach, które nie służą, ani budującemu, ani kupującemu, ani najemcy.
Czy obecna polityka mieszkaniowa odpowiada na rzeczywiste potrzeby, czy wymaga zasadniczej zmiany?
Wymaga przebudowy na każdym szczeblu: od budownictwa społecznego, przez komunalne, po to realizowane przez prywatnych deweloperów. Państwo nie tyle prowadzi dziś politykę mieszkaniową, ile ją rozprasza. Zacznijmy od struktury. Mieszkalnictwem zajmują się jedno ministerstwo, a finansowaniem drugie, więc nikt nie odpowiada za całość. Potem grunty. Wszyscy zgadzamy się, że brakuje terenów pod zabudowę, a jednocześnie wprowadza się ustawę o planach ogólnych, która te tereny ogranicza i na miesiące wstrzymuje inwestycje. Zamiast uwalniać grunty, zamrażamy je. Weźmy SIM, czyli jedyny program mieszkaniowy, który dziś realnie działa: gminy współdecydują, mieszkania powstają, ludzie się wprowadzają. Zamiast go wzmacniać, nie reaguje się na próbę podważania go publicznie, a jego największy atut, czyli dojście do własności, utknął w nieczytelnych przepisach. A już dawno powinna być szybka reforma, aby przyszli mieszkańcy nie czuli obawy przed wstąpieniem do programu. To rola państwa, które w tej sytuacji pozostaje bierne. Ma narzędzia do tego, aby budownictwo społeczne było lepiej promowane i bardziej efektywne. Wreszcie rynek. Państwo nie ma wpływu, a często nawet pełnego obrazu tego, jak inwestorzy instytucjonalni, w tym fundusze z zagranicznym kapitałem, skupują mieszkania w pakietach liczonych w setkach lokali. Takie mieszkania trafiają na najem rynkowy, a nie do rodzin, które chciałyby je kupić. Inne kraje Europy już na to reagują, a my nie mamy nawet narzędzi, żeby ocenić skalę zjawiska. Polityki mieszkaniowej nie da się prowadzić z dwóch gabinetów, na podstawie niejasnych ustaw i bez pełnego obrazu rynku. To wymaga jednego gospodarza i jednej strategii.
Lewica miała swego czasu hasło "mieszkanie prawem, nie towarem". Zgadza się Pan z tym hasłem?
Zgadzam się z połową tego hasła. Mieszkania rzeczywiście nie powinny być czystą spekulacją i traktowaniem ich wyłącznie jak lokaty kapitału, przy jednoczesnym deficycie mieszkań dla rodzin. Ale w wydaniu lewicy to hasło oznacza w praktyce nieufność do własności prywatnej i wiarę, że państwo lepiej rozdysponuje mieszkania niż rynek i samorząd razem wzięte. Historia zna to rozwiązanie i nie skończyło się dobrze. Wierzę w model pośredni: silne budownictwo społeczne oparte na samorządach, obok zdrowego rynku – nie zamiast niego.
To samo ugrupowanie chwali się zwiększeniem nakładów na budownictwo społeczne. Tylko co z tego wynika tu i teraz?
Niewiele, dopóki te pieniądze nie zamienią się w klucze do mieszkań. Zwiększenie nakładów to dobra wiadomość na papierze, ale jako prezes spółki, która buduje realne mieszkania, widzę, że finansowanie to tylko jedna z większych barier. Problemem jest również to, że od decyzji o inwestycji do wprowadzenia się pierwszego najemcy mija często kilka lat – przez procedury, które można byłoby przyśpieszyć. Mieszkań brakuje teraz, a nie za 10 lat. Więcej pieniędzy bez usprawnienia tego procesu oznacza tylko, że drożej i wolniej zbudujemy tyle samo mieszkań. Nakłady to warunek konieczny, ale absolutnie niewystarczający.
Jaką rolę może odegrać budownictwo społeczne w rozwiązaniu problemu mieszkaniowego?
Kluczową – pod warunkiem, że robi się to mądrze. Budownictwo społeczne w modelu SIM czy TBS odpowiada na potrzeby ludzi, którzy zarabiają za dużo na mieszkanie komunalne, ale za mało, żeby dostać kredyt hipoteczny na rynkowych warunkach, a to dziś ogromna grupa, zwłaszcza młodych rodzin i pracowników w mniejszych miastach. U nas w Reymontowskim budujemy mieszkania na wynajem z dojściem do własności w dwunastu gminach regionu łódzkiego, na realnych, umiarkowanych czynszach, bez czekania, aż jakiś deweloper zdecyduje, że opłaca mu się wejść na dany rynek lokalny. Budownictwo społeczne dociera tam, gdzie deweloperski rynek się po prostu nie pojawi, bo mu się nie kalkuluje.
Czy takie rozwiązania, jak budownictwo społeczne, mają w ogóle w Polsce sens? Pamiętamy, że program PiS "Mieszkanie Plus" zakończył się klęską.
Mieszkanie Plus poniosło klęskę nie dlatego, że budownictwo społeczne jako idea jest złe, tylko dlatego, że był to program centralny, zarządzany z Warszawy przez spółkę Skarbu Państwa, oderwaną od lokalnych realiów. Obiecano sto tysięcy mieszkań, powstało niewiele ponad tysiąc, bo stawki budowy ustalone przy biurku w ministerstwie nie miały nic wspólnego z rzeczywistymi kosztami na danym rynku. Model SIM działa inaczej: to samorząd jest współwłaścicielem spółki, to on zna swój grunt, swoich mieszkańców, a państwo przez BGK dokłada preferencyjne finansowanie.
Co obecnie jest największą barierą w budowaniu większej liczby mieszkań w Polsce? Brak gruntów, wysokie koszty budowy, procedury administracyjne, finansowanie czy coś innego?
Procedury administracyjne i planistyczne – bez wahania. Grunt można kupić, kredyt można negocjować, ale na decyzję administracyjną trzeba czekać tyle, ile każe urzędnik, i żadne pieniądze tego nie przyspieszą. Teraz dochodzi do tego zamieszanie z wdrażaniem planów ogólnych gmin, które miały uporządkować przestrzeń, a w praktyce na wiele miesięcy zamroziły część inwestycji, bo samorządy nie zdążyły z nowymi dokumentami planistycznymi. Dla mnie jako praktyka to jest paradoks: mamy dziś więcej niż kiedykolwiek instrumentów finansowych, żeby budować, a i tak nie potrafimy tego robić szybciej niż dziesięć lat temu, bo droga administracyjna jest dłuższa niż sama budowa.
Czy zwiększenie liczby mieszkań rzeczywiście może doprowadzić do obniżenia ich cen i czynszów, szczególnie w dużych miastach?
Tak, to podstawowa ekonomia – więcej podaży przy tym samym popycie musi w końcu schłodzić ceny. Ale trzeba dodać zastrzeżenie: to musi być podaż w segmencie, którego naprawdę brakuje, czyli mieszkań średniej wielkości w rozsądnej cenie i mieszkań na wynajem, a nie kolejnych apartamentów inwestycyjnych w centrach dużych miast. Budowanie samych drogich mieszkań pod inwestorów nie obniży czynszu rodzinie, która szuka trzech pokoi na spokojnym osiedlu.
Jakie konkretne działania powinny zostać podjęte w najbliższych latach, żeby poprawić dostępność mieszkań w Polsce? Gdyby to Pan wprowadzał zmiany w ustawie mieszkaniowej od zera, to od czego by Pan zaczął?
Zacznę od gruntu. Ceny rosną tam, gdzie ludzie chcą mieszkać, a w tych miejscach brakuje terenów pod zabudowę. Plany ogólne powinny więc dopuszczać więcej zabudowy w miastach i wokół nich, z wyższą intensywnością i mniejszymi wymogami parkingowymi tam, gdzie jest dobry transport. Zamiast ograniczać tereny, trzeba je uwalniać. Efekt zobaczymy dopiero za 5–10 lat, dlatego decyzje trzeba podjąć teraz. Po drugie: skrócić drogę do pozwolenia dla wszystkich inwestorów, nie tylko publicznych. Każdy miesiąc czekania na decyzję to koszt kredytu dewelopera, który ostatecznie płaci kupujący. Potrzebujemy sztywnych terminów, jednego pakietu uzgodnień i jednolitej praktyki starostw, bo dziś ta sama sprawa w jednym powiecie trwa tygodnie, a w innym miesiące. Po trzecie: obniżyć koszt budowy przez przegląd standardów technicznych, czyli wymogów, które podnoszą cenę metra, a nie poprawiają bezpieczeństwa. Po czwarte: kolej i drogi do miast regionalnych. Mieszkanie 40 minut od Łodzi czy Warszawy staje się realną alternatywą, jeśli dojazd jest szybki i przewidywalny. To odciąża metropolie i daje szansę mniejszym miastom. Po piąte: nie dokładać popytu. Żadnych nowych dopłat do kredytów, bo w czasie ich trwania ceny po prostu rosły, a po zakończeniu rynek wrócił do poziomu wyznaczanego przez siłę nabywczą Polaków. Po szóste: zwiększyć i ustabilizować finansowanie SIM-ów i TBS-ów przez BGK na wiele lat naprzód. Po siódme: najem na dużą skalę w partnerstwie publiczno-prywatnym. Grunt publiczny w długim leasingu, inwestor prywatny buduje, a czynsz przez dekady pozostaje poniżej rynkowego. Ma to sens tylko przy skali dziesiątek tysięcy mieszkań rocznie, więc taki cel trzeba sobie postawić. W naborach na te mieszkania premiowałbym też Polaków wracających z emigracji i repatriantów. I rzecz najważniejsza dla mnie jako narodowca: potraktować politykę mieszkaniową jako część polityki rodzinnej i demograficznej, bo bez własnego kąta młode polskie rodziny nie zdecydują się na dzieci.
Dlaczego uważa Pan, że polityka mieszkaniowa to dziś jedna z kluczowych spraw dla przyszłości Polski?
Bo mieszkanie to nie jest zwykły towar. To warunek, żeby w ogóle powstała rodzina. Człowiek, który nie ma własnego kąta, odkłada decyzję o małżeństwie, o dzieciach, często o pozostaniu w Polsce. Dzietność mamy jedną z najniższych w Europie i nie rozwiążemy tego samymi hasłami o polityce rodzinnej, jeśli młodzi nie będą mieli gdzie mieszkać. Do tego dochodzi sprawa mniej oczywista: mieszkanie to stabilność. Wspólnota zaczyna się tam, gdzie ludzie mają stały adres, sąsiadów i powód, żeby zostać. Naród, który nie potrafi zapewnić swoim dzieciom dachu nad głową, traci część własnej przyszłości, i to dosłownie.
Co powiedziałby Pan młodej polskiej rodzinie, która dziś traci nadzieję na własne mieszkanie?
Że to nie jest jej wina. Ci ludzie pracują, płacą podatki, planują przyszłość i widzą, że rynek ucieka im spod nóg. To nie lenistwo ani brak zaradności, tylko skutek lat zaniedbań w polityce mieszkaniowej. Powiedziałbym też: nie czekajcie biernie. W wielu gminach powstają dziś mieszkania na wynajem w modelu SIM, bez wymogu zdolności kredytowej, z umiarkowanym czynszem i szansą na wykup. Będę walczył o to, żeby zasady były jak najlepsze dla wszystkich. Zaczynając od najemcy, przez przedsiębiorców po samorząd i Państwo. A państwo musi zrozumieć jedno: jeśli młoda rodzina w Polsce nie może liczyć na własny kąt, to zawiódł nie ten człowiek, tylko system. I to system trzeba naprawić. Czas na reformy. Czas dać obywatelom miejsca do zakładania rodzin. Polska musi się rozwijać, a nie zwijać.
Czytaj też:
Mieszkania mogą stracić na wartości. Eksperci wskazują, gdzie ceny pójdą w dół Czytaj też:
Polacy kupują nowe mieszkania. Wyraźny trend