13 lutego 2026 r. wejdzie w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowe przepisy zakładają, że cena lokalu w umowach zawieranych na podstawie ustawy deweloperskiej będzie ustalana w oparciu o iloczyn powierzchni użytkowej oraz kwoty za metr kwadratowy.
Projekt przygotowała Polska 2050. Ustawodawca wyjaśnił, jak ustalać powierzchnię użytkową lokalu. Wskazał na zasady obliczania powierzchni zawarte w Polskiej Normie. Według niektórych interpretacji, do powierzchni mieszkania powinny być wliczane schody oraz balkon, co otwiera drogę deweloperom do naliczania za nie dodatkowych opłat.
Nowe przepisy już od 13 lutego. Są niejasności
– Ostrzegaliśmy, że wprowadzenie do ustawy zasady, iż powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, jest sprzeczne z postanowieniami (...) rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Aktualnie obowiązująca norma (...) nie przewiduje redukcji powierzchni użytkowej ze względu na wysokość pomieszczeń. Z rozporządzenia wynika również, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych oraz nieużytkowych poddaszy, a z Polskiej Normy to nie wynika – tłumaczyła w rozmowie z dziennikiem "Rzeczpospolita" dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny.
– W prawie zasada jest taka, że jeśli literalna wykładnia przepisu prowadzi nas do absurdu, to znając intencję ustawodawcy, którą na pewno nie była zmiana zasad obliczania powierzchni użytkowej na niekorzyść nabywców, trzeba zastosować wykładnię inną, na przykład funkcjonalną. (...) Sądy, do których trafią sprawy, w których deweloper wliczy powierzchnię pod skosami do powierzchni użytkowej, badając problem, na pewno nie ograniczą się do literalnej wykładni – mówił na łamach "Rz" dr hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. Uniwersytetu Gdańskiego.
Chaos prawny. Deweloperzy piszą do resortu
Podobne stanowisko zaprezentowała dr Joanna Barzykowska, adwokat. – Analiza wchodzących wkrótce w życie przepisów prowadzi mnie do wniosku, że co innego ustawodawca chciał osiągnąć, a co innego osiągnął, jeśli przyjmiemy literalną ich wykładnię. Ja jednak skłaniam się do przyjęcia wykładni celowościowej – stwierdziła. Jej zdaniem nie powinno się doliczać powierzchni balkonów, schodów czy pod skosami do powierzchni użytkowej lokalu, na podstawie której ma być obliczana cena mieszkania. Problem w tym, że Polska Norma elementy takie jak balkon do powierzchni użytkowej zalicza. Powoduje to chaos wśród deweloperów na niewiele ponad tydzień przed wejściem przepisów w życie.
Polski Związek Firm Deweloperskich wysłał do odpowiedzialnego za mieszkalnictwo Ministerstwa Rozwoju i Technologii prośbę o pilną wykładnię przepisów, a jeśli okaże się to konieczne – o ich szybką korektę.
Czytaj też:
Rząd szykuje nowy program. Chodzi o dopłaty dla rolników
Polecamy Państwu „DO RZECZY+”
Na naszych stałych Czytelników czekają: wydania tygodnika, miesięcznika, dodatkowe artykuły i nasze programy.
Zapraszamy do wypróbowania w promocji.