Z miasta do miasta z Mieszkaniem Plus

Skończy się na programie pilotażowym, jak to często w Polsce bywa – na słomianym zapale?

Bartłomiej Pawlak: To jest program, który jest jednym z filarów tego rządu. W związku z tym obecność zarówno Jarosława Kaczyńskiego, który o tego typie programie mówił i działa w tym kierunku od dwóch dekad, i obecność Mateusza Morawieckiego, który zrobił z tego programu priorytet swojej strategii odpowiedzialnego rozwoju, ministra Andrzeja Adamczyka, dla którego cały pakiet jest nadrzędnym celem jego funkcjonowania, a także człowieka, który już dziesięć lat temu próbował wdrożyć program mieszkań dostępnych – Mirosława Barszcza. Mirosław Barszcz jest prezesem naszego funduszu BGK Nieruchomości, to wizjoner, jest jednym z najważniejszych ojców programu, który właśnie zwodowaliśmy, nie poprzez ogłoszenie punktów czy dokumentów, nie poprzez podpisanie umowy, tylko poprzez wbicie pierwszej łopaty, a to oznacza początek konkretnej inwestycji.

Sukces ma wielu ojców, porażka jest sierotą. Ale nie za wcześnie na triumf?

W mojej 16-letniej karierze w biznesie, której częścią było realizowanie projektów inwestycyjnych, gdzie elementem zawsze był czas, jeszcze się nie zdarzyło, żeby w tak szybkim czasie można było się porozumieć z partnerem, założyć wspólną spółkę, wybrać wykonawców i rzeczywiście wbić pierwszą łopatę. A to znaczy rozpocząć inwestycję. 

Co istotne w tym procesie, to to, że po drugiej mieliśmy jako partnera samorząd. Jest to z definicji partner trudniejszy z uwagi na wszelkie zgody korporacyjne, procesy, które tam zapadają. Tutaj prezydent Białej Podlaskiej przeprowadził to w błyskawicznym tempie, miał świetnych współpracowników w postaci spółki zależnej. Rzeczywiście pełen profesjonalizm i to były te główne czynniki sukcesu – dobry partner, projekt z pozwoleniem na budowę i błyskawiczne działanie również po naszej stronie. To wszystko się złożyło na sukces w Białej Podlaskiej. Tak szybkiego procedowania w realizacji projektu ja nie pamiętam, a jeśli chodzi o relacje z samorządami to będzie rekord, który ciężko będzie pobić następnym partnerom, chociaż nie o bicie rekordów tu chodzi. Chodzi o to, żeby być dobrze przygotowanym na projekty, żeby ten przykład z Białej Podlaskiej czy z Jarocina, bo to było drugie miejsce, gdzie rozpoczynamy inwestycje, można było powielić w jak największej skali w Polsce. 

Kiedy pierwsi mieszkańcy zasiedlą ten blok?

Jeżeli wszystko się dobrze potoczy, to może odbiorą klucze na początku roku 2018. Jest szansa na ukończenie inwestycji, czy też jej zasadniczego etapu, jeszcze pod koniec 2017 roku. To by było bardzo szybkie tempo realizacji, ale to już zależy od warunków pogodowych. Wiadomo, ze w procesie budowlanym te pięć miesięcy może być okresem zastoju ze względu na temperatury.

Rok to rzeczywiście szybko. Pytanie ile osób znajdzie tam dach nad głową. I ile za to zapłacą.

To będzie 186 mieszkań. Celujemy w grupę, która dzisiaj znajduje się pomiędzy mieszkaniami socjalnymi, komunalnymi, a grupę, która jest odbiorcą oferty deweloperskiej. To są ci, którzy nie mogą sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, bądź też mogą sobie pozwolić na kredyt hipoteczny na bardzo małe mieszkanie. Oferujemy im mieszkanie albo większe mieszkanie. 

W takich sytuacjach zawsze są kluczowe kryteria doboru tych, którzy będą mogli odebrać klucze do własnego „M”?

Ponieważ te mieszkania nie będą wymagały wkładu własnego, będzie uzgadniać z gminą czy też z miastem, w jaki sposób ma nastąpić dobór tych, którzy będą mogli skorzystać z tej oferty. Oczywiście, jesteśmy podmiotem rynkowym, w związku z tym nasza oferta jest ofertą rynkową. Natomiast to, co nas wyróżnia od dzisiejszej oferty deweloperów, to to, że my oferujemy mieszkania bez wkładu własnego, ale z koniecznością płacenia comiesięcznego czynszu. Liczymy na to, że z uwagi na bardzo restrykcyjną politykę cenową i marżową z naszej strony, uda nam się stworzyć na koniec dobrą ofertę cenową. Tutaj pojawiały się różne przedziały cenowe.

Te przedziały pomiędzy różnymi regionami są ogromne.

Jesteśmy przekonani, że nasz inwestycja pozwoli na zaoferowanie konkurencyjnych do dzisiejszych standardów rynkowych, na rynku w Białej Podlaskiej, konkurencyjnych cen. Jeżeli dodamy do tego dojście do własności w perspektywie 25 lat – to i tak ta oferta będzie konkurowała z dzisiejszymi ofertami wynajmu. Mam nadzieję, że ta oferta będzie miała charakter oferty bardziej dostępnej, dla tych, którzy nie mogli skorzystać z przemian w Polsce na rynku mieszkaniowym w ostatnich 20 latach. A takich jest naprawdę wielu. 

Kto będzie prowadził listę przydziałów – samorząd, państwo, BGK Nieruchomości?

BGK Nieruchomości ma swoje priorytety uwarunkowane czynnikami rynkowymi. Natomiast listę stworzymy i zasady w dialogu z samorządem. Tak jak z każdym samorządem inaczej się rozmawia na temat parametrów inwestycji w danym miejscu, bo jedne samorządy mówią – u nas to będą z pewnością mieszkania z dojściem do własności, ludzie chcą mieć jednak kiedyś takie mieszkania na własność i mieć poczucie, że płacąc, coraz bardziej się do tego procesu przybliżają. W innych miastach mówią nam – słuchajcie, u nas duża skala inwestycji, w tym inwestycji zagranicznych, duży głód mieszkań, to będą pracownicy, którzy dzisiaj pracują tutaj, ale za pięć czy dziesięć lat poszukają pracy gdzie indziej, u nas mieszkania na wynajem. Jedni mówią tak – dla nas mieszkania dwu i trzypokojowe, tak mówi większość samorządów, ale są miasta, które mówią, że jest potrzeba mieszkań większych, a jeszcze inni mówią – u nas potrzeba jest kawalerek. 

Będziecie się za każdym razem dostosowywać do żądań samorządu?

Musimy się po prostu dostosować do lokalnych uwarunkowań, a je znają najlepiej samorządy. Po to my mówimy im, jakie są parametry i samorządy określają lokalną specyfikę. To się to czy w dialogu. Nie chcemy się przestrzelić i powiedzieć – słuchajcie, u nas będą tylko mieszkania czteropokojowe, ale też nie chcemy robić mieszkań zbyt małych, podczas gdy np. celujemy w młode małżeństwa, dla nich opcja dojścia do własności w przypadku kawalerki nie ma sensu. To muszą być te dwa czy trzy pokoje, żeby rodzina mogła żyć w godnych warunkach. 

Ktoś zacznie o kawalerki z opcją dojścia do własności. Po kilku latach okaże się, że ponieważ pojawiły się dzieci i jest ich już dwoje, troje, a może nawet czworo. Wówczas będzie musiał zrezygnować z tego programu i szukać czegoś na wolnym rynku, co oczywiście będzie trudne gdy posiada się taką liczbę dzieci. Innym rozwiązaniem mogłaby być zamiana mieszkania na takie z większym metrażem. Czy w Mieszkaniu Plus będzie to możliwe, czy też będzie przywiązany do tego jednego adresu?

Mając pewien zasób w swoim portfelu będziemy w pewnych granicach poruszać się elastycznie. Rzeczywiście zakładamy, że może się tak zdarzyć, że ktoś zacznie od dwupokojowego mieszkania. Następnie na jakimś etapie rozwoju swojej rodziny i możliwości finansowych, będzie go stać na wynajem większego. W związku z tym, pracujemy nad tym by taki mechanizm przejścia do większego mieszkania, czy też nawet do mniejszego, jeśli zajdzie taka potrzeba, funkcjonował. Oczywiście to są dosyć złożone procesy. To nie jest przestawienie jednego czynnika, to jest dosyć skomplikowane. Natomiast ponieważ istotą jest pewien długofalowy proces, w którego trakcie różne rzeczy mogą się wydarzyć, to bierzemy również pod uwagę taką opcję, że ktoś będzie chciał to mieszkanie zmienić. Oczywiście wówczas tzw. jego wkład nie może przepaść. Będzie mógł nim dysponować w sposób preferencyjny w obszarze tego co możemy mu zaproponować. 

Czy BGK Nieruchomości będzie taką ogólnopolską spółdzielnią mieszkaniową? Wszakże łatwo sobie wyobrazić sytuację gdy ktoś z Opolszczyzny robi doktorat i nagle okazuje się, że jest potrzebny tutaj w Warszawie i powinien się przeprowadzić, by mieć lepszą pracę i zapewnić lepszą przyszłość swojej rodzinie. 

Nasza oferta jest ogólnopolska, dlatego zawiera element migracji. Najprostszym rozwiązaniem w takim przypadku jest po prostu najem. Ktoś kto funkcjonuje w danym środowisku i ma pracę lub studia wynajmuje mieszkanie, a po jakimś czasie przenosi się do innego mieszkania. To jest oczywiście podejście dominujące we wszystkich krajach Europy Zachodniej. Podstawą takiej mobilności i korzystania z wynajmu, a nie z własności jest odpowiednia cena tego mieszkania, czy też cena czynszu. Dlatego walczymy o to by ten czynsz był jak najmniejszy, w ramach standardów rynkowych. 

Ale standardy rynkowe w Warszawie, Krakowie i innych miastach akademickich są porażające. To są olbrzymie kwoty za wynajęcie choćby najmniejszego mieszkania w najgorszym stanie. Na ile wejście dużego gracza, jakim jest niewątpliwie BGK Nieruchomości, zmieni ten układ rynkowy?

Myślę, że będzie go zmieniało krok po kroku. Żeby rozkręcić koniunkturę przy tak ambitnych celach jakie sobie stawiamy, a my mówimy, że w Polsce w stosunku do tego co się buduje, biorąc pod uwagę perspektywę 15 lat, brakuje od 500 tys. do 1. mln mieszkań. Powinniśmy rocznie budować o 40-50 tys. mieszkań więcej, żeby w perspektywie 15 lat dojść do poziomu Unii Europejskiej. 

I to wybuduje BGK Nieruchomości?

Te mieszkania wybudują m.in. struktury zależne od państwa takie jak BGK Nieruchomości, ale my nie mamy być monopolistą programu „Mieszkanie plus”.