Firma, która na okres kilkudziesięciu (!) lat za jedyne 6 tys. zł miesięcznie dzierżawi zabudowaną nieruchomość w ekskluzywnej lokalizacji przy plaży w Sopocie, nie wywiązała się z umowy. Miasto Sopot nie widzi w tym żadnego problemu. Nietrudno się domyślić, że miasto mogło ponieść dotkliwe straty.
Chodzi o nieruchomość położoną w Sopocie przy ul. Bitwy pod Płowcami 73-79. Obecnie funkcjonuje tam ośrodek oraz kemping „Park 45”. W grudniu 2015 roku publiczny przetarg na zagospodarowanie gruntu wygrała firma Kojar Jan Jaroszewicz Józef Kowal spółka cywilna, która – co ciekawe – powstała na chwilę przed przetargiem. Głównym celem przetargu było zwiększenie sopockiej bazy noclegowej oraz stworzenie warunków dla fanów sportów wodnych. Miała powstać ku temu specjalna infrastruktura – firma Kojar przedstawiła atrakcyjny i najkorzystniejszy (zdaniem miasta) kompleksowy plan zagospodarowania terenu (obejmujący m.in. (1) remont starych budynków, (2) budowę nowych domków i budynków użyteczności ogólnej). W oparciu o tenże plan Spółka zaproponowała miesięczny czynsz w wysokości sześciu tysięcy złotych netto. Wydawać by się mogło, że wszystko jest w porządku, a teren miał być bezpieczną przystanią dla fanów żeglarstwa, windsurfingu i kitesurfingu oraz ciekawym miejscem do spędzenia wolnego czasu na świeżym powietrzu. Na jaw jednak wyszło, że nie wszystko jest w porządku.
Kojar nie dotrzymał zobowiązań?
Z czasem zaczęły pojawiać się wątpliwości, czy aby na pewno wszystko odbywa się zgodnie z interesem miasta oraz czy dzierżawca terenu, a więc spółka Kojar, faktycznie dotrzymuje zobowiązań. Jak wykazało śledztwo dziennikarskie, firma nie zrealizowała całości inwestycji wskazanej w ofercie złożonej przez Spółkę w toku postępowania przetargowego. Miał być nowoczesny basen z barem, a jest dzierżawa za grosze.
Kojar, której przedstawicielami są Jan Jaroszewicz oraz Józef Kowal, zobowiązała się do wykonania minimum 50 stanowisk dla kamperów z przyłączem energii elektrycznej. Oprócz tego firma miała podjąć się stworzenia wypożyczalni sprzętu do sportów wodnych oraz miejsca do dokonywania drobnych napraw dla żeglarzy. Na terenie nieruchomości miał również zostać wzniesiony budynek z basenem, tarasami, barem i placem zabaw dla dzieci. Co więcej, strefa miała być przyjazna dla osób z niepełnosprawnościami. Zobowiązania były więc ambitne. Jak się jednak okazało, spółce przez te wszystkie lata nie udało się zrealizować inwestycji w takim kształcie, jaki został wskazany w ofercie i jej wizualizacji. Zgodnie z umową, która jest szczególnie restrykcyjna, Miasto Sopot powinno w takiej sytuacji rozwiązać umowę z Kojarem w trybie natychmiastowym. Miasto Sopot jednak nie egzekwuje swoich praw i z jakiegoś powodu chroni dzierżawcę.
– Prace, do których wykonania zobowiązał się Kojar albo w ogóle nie zostały wykonane, albo zostały wykonane niezgodnie z tym, co obiecywały dostarczone miastu oferta i wizualizacje. Ujmując rzecz kolokwialnie, miał być mercedes, a jest mały fiat – ujawnia jeden z informatorów, szydząc z oryginalnej oferty zaprezentowanej przez Kojar.
Wraz z ofertą Jan Jaroszewicz oraz Józef Kowal przedstawili szczegółowy projekt koncepcyjny, tj. „opis techniczny architektoniczno-budowlany do projektu koncepcyjnego zagospodarowania terenu pod kemping”. W treści tego dokumentu możemy zapoznać się ze szczegółowym planem budowy części budynków oraz rozbudowy budynków istniejących, a także sposobem zagospodarowania terenu. Opis jest na tyle dokładny, że zawiera kompletną wizualizację całości przedsięwzięcia. Po zakończeniu umowy dzierżawy całość infrastruktury wybudowanej przez Kojar miała przejść na własność Miasta Sopot. Miasto powinno być zatem szczególnie zainteresowane weryfikacją, czy to, co było obiecane, zostało zrealizowane. Tymczasem...
Miasto Sopot przekonuje, że wszystko jest w porządku
W grudniu 2022 roku prezydent miasta Jacek Karnowski stwierdził w Porannej Rozmowie portalu Gazeta.pl, że „nie ma tajnych umów, wszystkie umowy muszą być jawne”. Choć słowa te padły w kontekście sprzedaży Lotosu, warto byłoby się zastanowić, dlaczego miasto nie za bardzo kwapi się do egzekucji swoich praw i – wbrew płomiennym deklaracjom prezydenta Karnowskiego – odmówiło ujawnienia oferty, do której odwołuje się umowa. Dopiero po wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku dokumenty ujrzały światło dzienne. Co więcej, wygląda na to, że problem wskazywany przez sygnalistów jest całkowicie lekceważony.
Redakcja DoRzeczy.pl zapytała miasto o to, czy urzędnicy weryfikowali wykonanie oferty przez spółkę i mają świadomość, jak w rzeczywistości wygląda kemping „Park 45”. Nadesłana z urzędu odpowiedź wskazuje, że nie ma zastrzeżeń, co do dzierżawcy i wykonanej przez niego pracy:
„Zgodnie z brzmieniem §8 Umowy dzierżawy z dnia 25 kwietnia 2023 roku Wydzierżawiający – Gmina Miasta Sopotu, w imieniu której działa MOSiR w Sopocie, może wypowiedzieć Umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku:
– nieopłacania czynszu bądź podatku od nieruchomości w wyznaczonej wysokości lub terminie|
– niezrealizowania proponowanych przez Dzierżawcę działań zawartych w ofercie, lub nieusunięcia naruszeń w terminie wskazanym przez Wydzierżawiającego.
MOSiR nie rozważa wypowiedzenia Umowy dzierżawy, gdyż dzierżawca wywiązuje się z realizacji Umowy. MOSiR w Sopocie nie otrzymał żadnych skarg i wniosków na działanie kempingu. Otrzymaliśmy kilkukrotnie wnioski od jednego podmiotu o udzielenie informacji publicznej” – odpisał przedstawiciel Biura Promocji i Komunikacji Społecznej Urzędu Miasta Sopotu.
Czynsz dzierżawny jest symboliczny – ok. 6 tysięcy złotych miesięcznie za... bagatela 3 hektary zabudowanej nieruchomości w Sopocie tuż nad samym morzem i plażą. W okolicy działki znajdują się luksusowe trójmiejskie osiedla mieszkaniowe oraz nowopowstałe ośrodki wypoczynkowe: Sopot Marriott Resort & Spa i Hotel Radisson. Więcej kosztuje wynajęcie dużego mieszkania w mieście, nie wspominając już nawet o cenach w okresie letnim.
Choć umowa jest niekorzystna i pojawiają się przesłanki, iż doszło do działań na szkodę miasta, to prezydent nie tylko nie rozwiązuje umowy z dzierżawcą, ale też zachowuje chłodny dystans wobec dziennikarzy pochylających się nad sprawą. Pomimo niewykonania umowy przez dzierżawcę Miasto Sopot nadal analizuje sprawę i nie kwapi się do rozwiązania niekorzystnej umowy.
– Miasto Sopot toleruje funkcjonowanie umowy, gdzie oczywiste jest, że zaszły podstawy do jej natychmiastowego rozwiązania. Inwestycje, które były wskazane w ofercie, nie zostały zrealizowane, a dokumentacja wewnętrzna potwierdzająca ich rzekome wykonanie okazała się fałszywa – poświadczono realizację basenu i baru, których nie ma. Baru nigdy nie było, basen był, ale inny niż w ofercie. Zamiast nowoczesnego, wbudowanego w ziemię basenu z drewnianym tarasem, co było pokazane w ofercie, postawiono mały stelaż z marketu. Teraz nawet i tego basenu nie ma, mamy jednak zabezpieczoną dokumentację dla organów – wskazuje jeden z informatorów.
Gdzie dokładnie zaszła bezwzględna przesłanka wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym? Jednym z elementów złożonej przez spółkę oferty było wybudowanie obiektu B2 zawierającego „basen sezonowy z tarasami i barem, strefą zabaw dla dzieci oraz obsługą plaży”. Treść notatki służbowej pracowników MOSiR w Sopocie z 11 lipca 2019 roku wskazuje, że rzeczony budynek został wybudowany, a samo miasto, jak podkreślają podległe mu organy, ma dokonywać kontroli obiektu „przynajmniej raz na pół roku”.
Problem w tym, że budynek B2, który miał mieścić w sobie: (1) basen sezonowy z tarasem, (2) bar z tarasem, (3) strefę zabaw dla dzieci i obsługę plaży – nigdy nie powstał. W jego miejsce, zgodnie z publicznie dostępnymi informacjami pozyskanymi z portalu YouTube.com, ustawiony został mały, tymczasowy basenik, na próżno natomiast w ogóle szukać baru i rozległych eleganckich tarasów.
Pracownicy MOSiR potwierdzili stan realizacji prac, podczas gdy w świetle zdjęć i filmów prace te nigdy nie zostały wykonane w sposób zgodny z ofertą. Co więcej, samo miasto – odnosząc się do skargi, która wpłynęła do prezydenta Jacka Karnowskiego, a która jest obecnie przedmiotem postępowania Regionalnej Izby Obrachunkowej – prosi o materiały filmowe, które miałyby udowodnić, że prace Kojaru nie przebiegły w sposób taki, jak trzeba. Miasto Sopot materiały już dostało. Teraz ruch po stronie prezydenta Karnowskiego.
Nie mamy pańskiego płaszcza i co nam pan zrobi?
Czy w sprawie powinien więc wypowiedzieć się prezydent Sopotu Jacek Karnowski? Biorąc pod uwagę to, jak wielką wagę kojarzony z opozycją samorządowiec przykłada do transparentności i jawności umów, byłoby to bardzo na miejscu. Tyle tylko, że tego nie robi. Sprawę bagatelizuje również sam Sekretarz Miasta Sopotu Wojciech Zemła. Urzędnik uważa bowiem, że „wszystkie budynki, jakie miały powstać na terenie kempingu zostały wybudowane”. „Nie znajdujemy podstaw do wypowiedzenia umowy dzierżawy, gdyż dzierżawca wywiązuje się z realizacji Umowy” – brzmi stanowisko sekretarza.
Problem polega jednak na tym, że nie ma obiektu B2, nie ma drewnianych tarasów ani basenu jak na wizualizacji. Co zarazem najciekawsze – jak przekonuje przedstawiciel miasta – „w ofercie nie ma budynku B2”. Ma się to jednak nijak do kontroli MOSiR, którego pracownicy potwierdzili powstanie budynku B2, nie wspominając już o dokumentach ofertowych spółki i projekcie koncepcyjnym, w których budynek B2 widnieje. Te kwestie będą musiały zostać wyjaśnione przez Regionalną Izbę Obrachunkową i inne organy.
Wątpliwości dotyczące wysokości czynszu za dzierżawę przeszło 3 hektarów ziemi urzędnik kwituje następująco. "Czynsz stanowi element przetargu, który został prawidłowo ogłoszony i w wyniku którego została wybrana oferta obecnego Dzierżawcy. Gmina Miasta Sopotu nie może zmienić wysokości czynszu, który został wskazany w wybranej ofercie” – pada odpowiedź.
Czy zatem gdyby zaproponowany przez dzierżawcę czynsz wyniósł 1 zł, to miasto też oddałoby 3-hektarową zabudowaną działkę przy plaży na 30 lat w dzierżawę? Brak określenia wysokości czynszu na poziomie rynkowym powoduje spore straty dla Miasta Sopot i jego mieszkańców. Co więcej, przez okres wykonywania inwestycji, nieobejmującej obiektu B2, czynsz był dodatkowo obniżony. Jak to możliwe, że w Sopocie więcej trzeba zapłacić za wynajem mieszkania niż ogromnej działki z budynkami i infrastrukturą? Jak to ma się do rachunku ekonomicznego Miasta Sopot?
Intencją przetargu z 2015 roku było wyłonienie podmiotu, który zmieni dotychczasowy kemping w nowoczesne miejsce spełniające zapotrzebowanie Sopotu oraz turystów. Miała to być baza wypoczynkowo-rekreacyjna z „prawdziwego zdarzenia”, nastawiona na amatorów sportów wodnych. Jak już wskazano powyżej, po upływie okresu dzierżawy prace wykonane przez Kojar miały przejść na własność Miasta Sopot – co ma stanowić wartość dodaną dla miasta i stanowić swoistą rekompensatę za skandalicznie niski czynsz. Wychodzi na to, że przedstawiciele Kojar poczynili oszczędności kosztem wszystkich mieszkańców Sopotu poprzez płacenie niskiego czynszu i ze względu na brak sfinansowania budowy budynku B2. Miasto nie chce natomiast rozwiązać niekorzystnej dla siebie umowy i z jakiegoś powodu chroni dzierżawcę. Dlaczego? To pozostaje do ustalenia.
– Kemping wykorzystywany jest jako pole namiotowe oraz miejsce na kampery, które ustawione są gdzie popadnie, bez żadnego zaplanowania ich rozstawienia. Sama wizyta na terenie kempingu pokazuje, że spółka zainteresowana jest wyłącznie kwestią maksymalizacji zysku. Zamiast Wersalu jest późny PRL. To, co zostało obiecane w ofercie z wizualizacją, nie zostało wykonane – ocenia niezwykle krytycznie informator.
Miasto i jego organy nabrały wody w usta i odpowiadają bardzo wymijająco. Sprawa jest badana przez Regionalną Izbę Obrachunkową i inne organy w kontekście nadużyć. Na wynik będziemy musieli zapewne chwilę poczekać, lecz już teraz mieszkańcy Sopotu mogą sobie sami porównać wizualizację z oferty Kojar z rzeczywistym wykonaniem.
Firma Kojar nie odpowiedziała nam na razie na zadane pytania. Jak tylko to uczyni, niezwłocznie opublikujemy jej stanowisko.