Nadchodzi mieszkaniowa rewolucja

Na temat nowego podziału ról na rynku, zasad budowania oraz najmu państwowych lokali dyskutowali goście panelu „Narodowy program mieszkaniowy”, który odbył się w czasie Forum Ekonomicznego w Krynicy. Organizatorem spotkania było Centrum Gospodarcze im. Mikołaja Kopernika.

W czasie dyskusji Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa, przyznał, że państwo jest gotowe udostępnić deweloperom grunty pod budynki mieszkalne w ramach programu „Mieszkanie Plus”, ale ci musieliby zrezygnować z marż uzyskiwanych dotychczas na rynku. Te są nie do przyjęcia, jeśli wziąć pod uwagę niskie limity kosztów budowy mieszkań w rządowym programie. W zależności od miejscowości i projektu budynku mieszkalnego metr kwadratowy lokalu miałby kosztować 1,7–2,5 tys. zł.

Warunek: niskie marże

Ile dziś zarabiają deweloperzy? Jedne firmy twierdzą, że mają marże kilkunastoprocentowe, a inne – że zaledwie 10-proc. Jednak analitycy badający rynek mówią, że przy najlepszych projektach deweloper zarabia nawet 30 proc. Czy zatem firma działająca komercyjnie zadowoli się ok. 8–10-procentową marżą – bo na takie można liczyć przy współpracy w ramach „Mieszkanie Plus”?

Niektóre spółki już negocjują umowy dotyczące realizacji inwestycji mieszkaniowych z BGK Nieruchomości, instytucją, która odpowiada za państwowe inwestycje. Podobno chętnych deweloperów przybywa, choć zdaniem wielu firm stawiających mieszkania komercyjnie nie da się dziś wybudować lokali za niewiele ponad 2 tys. zł za mkw. A takie są oczekiwania państwowego inwestora. Do tego mieszkania mają być oddawane pod klucz.

– Są firmy, które przystają na takie warunki i współpracują z nami. Rynek jest szeroki, dla wszystkich będzie miejsce, zapraszamy deweloperów do działania. Krajowy Zasób Nieruchomości, który właśnie zaczyna funkcjonować, ma wchodzić w interakcje z szeroko rozumianym rynkiem nieruchomości, więc to nie państwo będzie budować, ale firmy. Jednak na innych warunkach niż u siebie – tłumaczył Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości.

Podkreślał, że BGK Nieruchomości stawia warunek na początku negocjacji z firmami chcącymi budować dla państwa: muszą zgodzić się na marże poniżej 10 proc.

HM Inwest i PHN są chętne

Jedną z firm, która współpracuje z BGK Nieruchomości w ramach rządowego programu, jest spółka HM Inwest SA.

– Deweloperzy działający w Polsce od ponad 20 lat budują sprawnie i chcą wprowadzać na rynek jak najwięcej tanich mieszkań. To nie jest tak, że mamy eldorado, więc możemy zarabiać 30–40 proc. Nasze średnie marże wynoszą znacznie mniej, kilkanaście procent. Jednak jesteśmy w stanie budować taniej, czyli z ok. 10-proc. marżą przy realizacjach dla odbiorców instytucjonalnych. Ograniczamy bowiem w takiej sytuacji ryzyko niestabilności rynku, koszty marketingu i sprzedaży i koszty finansowania, gdyż mamy odbiorcę instytucjonalnego – tłumaczy Piotr Hofman, prezes Grupy Inwest SA.

Dodaje, że jego firma już zrealizowała dwa projekty dla Funduszu Mieszkań na Wynajem BGKN, a teraz – już w ramach „Mieszkania Plus” – będzie prowadziła kolejne inwestycje dla państwa.

– Aby jednak można było tanio budować, przepisy muszą skrócić proces budowlany. Potrzebna jest „Konstytucja dla branży budowlanej”, czyli ujednolicenie obecnie obowiązujących ponad 140 ustaw, w szczególności: ustawy Prawo budowlane, Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wszystkich specustaw, rozporządzenia MIB w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Ustawy o ochronie praw lokatorów, Ustawy o użytkowaniu wieczystym, Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne – wymieniał prezes Hofman.

Jego zdaniem państwo powinno mobilizować gminy, aby uchwalały plany zagospodarowania, co w efekcie uprości inwestowanie. Do tego należy korzystać z prefabrykatów przy budowie budynków mieszkalnych, stosując powtarzalne projekty i pamiętając, że np. windy i parkingi podziemne podnoszą koszty przedsięwzięcia. – Jesteśmy na szarym końcu Europy w liczbie mieszkań na jednego mieszkańca. Teraz mamy szansę to zmienić – uważa prezes Hofman.

W państwowym programie chciałby mieć swój udział także Polski Holding Nieruchomości, który ma plan, by znaleźć się w pierwszej dziesiątce firm deweloperskich, oddając ponad tysiąc lokali rocznie.

– Dostrzegamy potencjał rynku i chcemy wykorzystać rekordową sprzedaż mieszkań. Dlatego też nasza strategia na lata 2017–2023 zakłada m.in. intensywną działalność deweloperską – zapowiadał Maciej Jankiewicz, prezes Polskiego Holdingu Nieruchomości. – Widzimy możliwość udziału Grupy Kapitałowej PHN w programach rządowych wspierających politykę mieszkaniową. Oczywiście wszystko zależy od marży, jaką moglibyśmy zrealizować w ramach takiej działalności, bo jako podmiot publiczny, którego akcje notowane są na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, zobligowani jesteśmy realizować projekty, maksymalizując zyski. Spółka ma wieloletnie doświadczenie zarówno w realizacji projektów inwestycyjnych, jak i w wynajmie oraz w zarządzaniu nieruchomościami, co predysponuje ją do pełnienia funkcji operatora w ramach realizacji programu „Mieszkanie Plus” – podkreślał szef PHN.

Rynkowe rekordy

Tymczasem segment mieszkań deweloperskich kwitnie. W pierwszej połowie 2017 r. na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź) firmy wprowadziły do sprzedaży 33,4 tys. mieszkań i rekordową liczbę 441 nowych etapów inwestycji. Jeśli to tempo z pierwszego półrocza się utrzyma, można spodziewać się, że w całym 2017 r. deweloperzy rozpoczną budowę rekordowej liczby ponad 100 tys. mieszkań – wynika z prognoz firmy REAS.

Deweloperzy nie tylko budują na potęgę, lecz także biją kolejne rekordy sprzedaży. Jak szacują eksperci, rocznie dochodzi na rynku pierwotnym do 100 tys. transakcji.

– Na rynku mieszkań kupowanych na własne potrzeby jest dziś równowaga popytu i podaży. Nadwyżka popytu jest widoczna raczej w segmencie lokali nabywanych na wynajem, ale w określonych lokalizacjach, co ma związek z niskimi stopami – uważa Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy REAS. – Kiedy pojawią się alternatywne możliwości inwestowania, to ten popyt wyraźnie zmaleje. Jeśli rząd zmniejszy opłacalność inwestowania w większą liczbę mieszkań, także ten rodzaj popytu zmaleje. Jednak może się utrzymać, gdy rząd – ale raczej już kolejny – zdecyduje się na wspieranie indywidualnego inwestowania np. ulgami podatkowymi – wskazuje prezes.

Jego zdaniem po wzroście stóp procentowych i zmianie innych uwarunkowań rynkowych liczba transakcji zawieranych rocznie na rynku pierwotnym zmniejszy się z ok. 100 tys. do zaledwie 60 tys. w okresie słabszej koniunktury. W takiej sytuacji część firm działających komercyjnie prawdopodobnie będzie zainteresowana współpracą z państwem.

Nadzór nad czynszami

Od kilku dni działa już formalnie nowa, państwowa instytucja na rynku mieszkań. 11 września 2017 r. weszła bowiem w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN). Umożliwi ona m.in. wykorzystanie pod budownictwo mieszkaniowe gruntów należących do Skarbu Państwa.

– KZN pełni funkcję banku ziemi. Będzie gospodarował państwowymi nieruchomościami, przeznaczając je pod budowę mieszkań o atrakcyjnym czynszu, którego wysokość będzie określana rozporządzeniem Rady Ministrów. Dostępna będzie opcja najmu lub najmu z możliwością dojścia do własności – tłumaczy Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

Zadaniem KZN będzie też nadzorowanie najmu, a w szczególności wysokości czynszów, tak aby opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych w przepisach wydanych na podstawie ustawy. Za naruszenie wymogów dotyczących wysokości czynszu zostały przewidziane kary administracyjne.

KZN ma również dbać o spełnianie warunków dotyczących powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokości opłat eksploatacyjnych czy zawierania i wypowiadania umów najmu. Za jego pośrednictwem będą dokonywane nabory najemców.

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przekonuje, że rozwiązania zawarte w ustawie o KZN gwarantują stabilne warunki inwestowania dla przedsiębiorców, ochronę przyszłych najemców oraz interesy Skarbu Państwa.

– Wprowadzone zostały np. regulacje mające równoważyć interesy inwestorów (operatorów mieszkaniowych) z nakładanymi na nich obowiązkami. Będą oni ponosić mniejsze koszty uzyskania nieruchomości w związku z jej oddaniem w użytkowanie wieczyste, część powierzchni będą mogły stanowić lokale usługowe (20 proc. z ogólnej puli wszystkich lokali) oraz mieszkania o charakterze deweloperskim (30 proc. z lokali mieszkalnych). Przy określaniu wysokości czynszu uwzględniany będzie również racjonalny zysk inwestora – zapowiada resort infrastruktury i budownictwa.