DoRzeczy.pl: Program Mieszkanie Plus miał być odpowiedzią na problemy mieszkaniowe Polaków. W kilka lat miał oferować 100 tys. tanich mieszkań na wynajem. Tymczasem można odnieść wrażenie, że realizacja programu sprawia duże problemy.
Mirosław Barszcz, prezes PFR Nieruchomości: Każdy, kto cokolwiek budował, wie, że proces uzyskiwania zgód, pozwoleń, warunków zabudowy po prostu trwa. Nie jesteśmy wyjątkiem od tej reguły. Musimy uzyskać dokładnie te same zgody i pozwolenia. Czas w przygotowania inwestycji do wbicia łopaty trwa od trzech do czterech lat. Głównym powodem jest to, że Polsce normą jest brak planu zagospodarowania przestrzennego lub plan niezgodny z aktualnymi potrzebami. Do tego musimy doliczyć dwa lata, bo tyle według danych GUS, przeciętnie trwa budowa bloku. Biorąc pod uwagę, że zaczęliśmy niecałe cztery lata temu, to cud, że cokolwiek wybudowaliśmy i oddaliśmy do użytkowania. Dziś w projektowaniu mamy aż 18 tysięcy mieszkań. Dopiero przyszły i kolejny rok powinien być tym momentem, kiedy zaczną się te inwestycje pojawiać.
Czego się Pan zatem spodziewa w przyszłym roku?
Domyślam się, że dla większości czytelników znaczące jest to, kiedy budynek stoi, albo przynajmniej trwają prace. Jednak z naszej strony wygląda to nieco inaczej. Każdą inwestycję przygotowujemy i stają się one dla nas realne, gdy mamy podjęte decyzje inwestycyjne, czyli mamy zapewnione finansowanie budowy. Na tym etapie mamy około 20 tysięcy mieszkań.
A może popełniono istotne błędy w komunikacji? Na przykład w przypadku nadmiernych oczekiwań.
Z tym trzeba się zgodzić i uderzyć w pierś. Trzy lata temu, gdy zaczynaliśmy, to nikt nie wiedział, jak to będzie wyglądać. To projekt, którego nikt nie robił w Europie i na świecie w ciągu ostatnich trzydziestu lat. Ostatni taki duży projekt mieszkaniowy to były lata 70. w Szwecji i Francja. Wymyślaliśmy to wszystko od początku. Ścierały się wówczas różne koncepcje.
Dziś najpoważniejszym wyzwaniem, z którym się mierzymy to nadmiernie rozgrzane oczekiwania. Przede wszystkim, jeśli chodzi o ceny, które pojawiły się w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Niewielu już pamięta, że miały to być ceny minimalne, które następnie miały być w rozporządzeniu korygowane, ale nigdy nie były.
Miało też być 100 tysięcy mieszkań.
Tak, mówiliśmy o tym, ale w kontekście liczby mieszkań z decyzjami inwestycyjnymi. Podam przykład naszej największej inwestycji, czyli 3 tys. mieszkań w Warszawie. Samo rysowanie mieszkań przez jedną z najlepszych pracowni architektonicznych zajmuje półtora roku. Nie da się tego przeskoczyć. Mówimy o 100 tys. mieszkań w szeroko rozumianej produkcji, czyli takiej, która ma zapewnione finansowanie.
A co z TBS-ami?
Kiedy mówimy o TBS-ach, czy budownictwie komunalnym, to trzeba podkreślić, że nigdy nie chcieliśmy konkurować z TBS-ami, a wręcz przeciwnie. Współpracujemy z nimi w wielu miastach i na wielu polach. Jeśli mamy porównywać czas realizacji, to porównujmy jabłka z jabłkami, a nie bananami. Żeby dostać preferencyjne finansowanie z BGK-u dla TBS-u, to samorząd musi dołączyć wszystkie dokumenty, łącznie z pozwoleniem na budowę. Nie mówimy o takich projektach, jak my realizujemy, kiedy mamy gołą działkę i dopiero później ją przygotowujemy i przechodzimy cały proces. Tego nie obejmują statystyki TBS-ów. Roczna produkcja całego sektora komunalnego to około 3 tys. mieszkań, a my je robimy w jednej lokalizacji w Warszawie. Mamy 1,5 tys. mieszkań wybudowanych lub w trakcie budowy, 18 tys. mieszkań, które są projektowane przez pracownie.
Rząd zapewniał, że czynsze w ramach programu Mieszkanie Plus mają nie przekraczać kilkunastu złotych za metr kwadratowy w dużych miastach i kilku złotych w mniejszych ośrodkach, zaś koszt budowy metra kwadratowego miał z kolei być niższy niż 2,5 tys. zł. Tymczasem okazało się, że koszty budowy były wyższe, a wielu ludzi czuje się po prostu rozczarowanych wysokością czynszu. Tak jest np. w Białej Podlaskiej.
To, że koszty rosną, to wynik procesów rynkowych, na które nie mamy żadnego wpływu. Kwestia gruntów jest stosunkowo nieistotna, a w mniejszych miejscowościach koszt gruntów jest praktycznie pomijalny. To kilka procent całej inwestycji.
Największą wagę mają przede wszystkim koszty materiałów i koszty robocizny, które systematycznie rosną. Trzy lata temu te koszty były w miarę realne. W przypadku Białej Podlaskiej koszty realizacji były niższe, niż 2,5 tysiąca złotych. Jednak z biegiem czasu to się zmieniało. Dzisiaj ciężko jest mówić o takich wartościach. Pamiętajmy jednak o tym, że najemcy Mieszkań Plus są objęci programem dopłat do czynszów. W Wałbrzychu jest to ponad 400 złotych miesięcznie, w Białej Podlaskiej blisko 300 złotych.
Co z gruntami z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Zgromadzono ich bardzo wiele, można na nich budować, ale ich przekazywanie do PFRN nie wygląda najlepiej. Dlaczego?
Konieczna była nowelizacja ustawy o KZN. Przypominam, że nowe przepisy, które umożliwiają zbywanie gruntów z zasobu, wchodzą w życie 15 sierpnia.
Korzystanie z gruntów KZN wydaje się jednak najprostsze.
Zdecydowana większość naszych projektów, to grunty ze współpracy z samorządowymi. To około 90 proc. Pojedyncze działki są kupowane od podmiotów prywatnych i deweloperów. Jesteśmy mądrzejsi o pewne doświadczenia. Sposób pozyskania gruntów nie wpływa jednak w żaden sposób na cenę inwestycji. Nawet działki od KZN-u są wyceniane rynkowo. Nie dostajemy nic za darmo.
Kiedy zatem możemy spodziewać się 100 tysięcy mieszkań? Jaki termin jest realny?
Zakładamy, że większość naszych inwestycji będzie uruchamianych od przyszłego roku, a w latach 2021-2022 nastąpi szczyt. Jeśli chodzi o plan, który mamy w tej chwili to sądzę, że mówimy o latach 2023-2027. Docelowo myślimy też o sposobach pozyskiwania kapitału ze źródeł prywatnych. Wracamy np. do pomysłu funduszy inwestujących w wynajem nieruchomości, by utrzymać ten program przy dłuższym horyzoncie czasowym i dużo większej skali.