Zdanych NBP wynika, że tylko w grudniu 2019 r. Polacy na zakup własnego mieszkania pożyczyli 461 359,8 mln zł, czyli o 1359 mln zł więcej niż w listopadzie. W sumie w całym roku 2019 wartość udzielonych przez banki kredytów na nieruchomości dla gospodarstw domowych wyniosła ponad 65 mld zł. Tak wysokiej wartości kredytów hipotecznych nie odnotowano w naszym kraju od czasu wielkiego boomu w latach 2007–2008.

Z raportu NBP „Sytuacja na rynku kredytowym” wynikało, że w 2020 r. kredyty mieszkaniowe mogą być nieco trudniejsze do uzyskania ze względu na nieznaczne zaostrzenie polityki kredytowej przez banki. Sytuację może zmienić epidemia koronawirusa i związana z nią ewentualność wystąpienia spowolnienia gospodarczego. Część Polaków w obawie przed zwolnieniem lub obniżką pensji może wycofać się z zaciągania kredytów. Również banki mogą jeszcze dokładniej niż wcześniej analizować sytuację finansową klientów i ostrożniej szacować ich zdolność kredytową.

Jak wybrać kredyt mieszkaniowy?

Jeszcze przed złożeniem w banku wniosku o kredyt hipoteczny – zwykle najpoważniejsze zobowiązanie, które bierzemy na siebie w całym naszym życiu – warto wybrać kilka najkorzystniejszych ofert.

W tym celu można wykorzystać dostępne w Internecie darmowe porównywarki ofert różnych instytucji finansowych oraz kalkulatory kredytowe. Warto na wszelki wypadek skorzystać z więcej niż kilku porównywarek, ponieważ może się okazać, że część faworyzuje konkretny bank lub współpracuje wyłącznie z wybranymi instytucjami finansowymi, które wcale nie muszą być najbardziej atrakcyjne.

Analizując dokładnie różne oferty banków, należy zwracać uwagę nie tylko na aktualne oprocentowanie nominalne, lecz także na maksymalną kwotę, którą dany bank jest skłonny nam pożyczyć, wysokość prowizji, dodatkowe opłaty związane z udzieleniem kredytu (np. obowiązkowe ubezpieczenie, opłaty za prowadzenie konta osobistego powiązanego z kredytem etc.), a zwłaszcza na marżę banku oraz Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO).

Marża banku stanowi zapłatę za korzystanie z pożyczonego nam kapitału. Jest ona stała przez cały okres kredytowania i nie może być zmieniona bez zgody obu stron umowy (czyli zarówno kredytodawcy, jak i kredytobiorcy). Stanowi ona kluczowy element do obliczania oprocentowania kredytu hipotecznego, które jest sumą marży banku, a także zmiennej stopy referencyjnej (najczęściej jest to WIBOR 3M).

Tajemniczo brzmiący WIBOR to skrót od Warsaw Interbank Offered Rate. WIBOR określa wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym dla różnych terminów zapadalności. Stawka WIBOR jest zmienna. Jej wysokość zależy m.in. od stóp procentowych określanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Trzeba więc pamiętać, że podwyżka stóp procentowych może prowadzić do wzrostu stawki WIBOR, a co za tym idzie – do zwiększenia wysokości comiesięcznej raty kredytowej.

Obecnie banki oferują kredyty z marżą (1,5–2 proc.). Niektóre dają jednak możliwość jej obniżenia, jeśli skorzysta się jednocześnie z innych produktów banku (np. rachunku bieżącego, karty kredytowej etc.). Oceniając atrakcyjność takiej łączonej oferty, warto dokładnie sprawdzić, ile będzie nas kosztował dodatkowy produkt i czy na pewno w ten sposób zaoszczędzimy, a nie damy zarobić więcej bankowi. Możemy też próbować wynegocjować obniżoną prowizję za przyznanie kredytu (to jednorazowa opłata, której wysokość ustalana jest jako procent od wielkości kredytu), np. jeśli jesteśmy wieloletnim klientem danego banku lub jeżeli zdecydujemy się na ofertę łączoną. W niektórych bankach na niższą marżę lub prowizję mogą też liczyć np. lekarze, adwokaci, radcy prawni, notariusze, architekci, doradcy inwestycyjni etc.

Obecnie są też jednak na rynku banki, które w ogóle nie żądają prowizji za udzielenie kredytu.

Aby ułatwić porównywanie ofert różnych instytucji, ustawodawca wprowadził obowiązek podawania przez banki RRSO, czyli Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania. Określa ona nie tylko koszt odsetek, które będziemy musieli zapłacić, lecz także obejmuje wszystkie pozostałe opłaty, takie jak np. prowizja za przyznanie kredytu, ubezpieczenie, marże i inne koszty dodatkowe w ujęciu rocznym. Zasada jest prosta: im niższy wskaźnik RRSO, tym kredyt jest tańszy. Dzięki RRSO prosto możemy się więc dowiedzieć, że kredyt w banku X z marżą 1,76 proc. i prowizją 0 proc. jest nieco droższy niż kredyt w banku Y z marżą 1,64 proc. i prowizją 1,25 proc. Sprawdźmy też zawsze różnicę w całkowitej kwocie do spłaty, a także harmonogram spłaty i wysokość rat.

Raty kredytu składają się z dwóch części: kapitałowej (dzięki niej systematycznie zmniejszamy saldo zadłużenia wobec kredytodawcy) oraz odsetkowej (ten element stanowi zapłatę za pożyczenie pieniędzy). Osoba zaciągająca kredyt hipoteczny najczęściej może zdecydować, czy woli spłacać go w ratach równych (annuitetowych) czy malejących -(kapitałowych).

Najważniejszą cechą tych pierwszych jest to, że ich wysokość pozostaje niezmienna w całym okresie kredytowania lub do momentu zmiany stopy procentowej (wzrost lub obniżka wspomnianego powyżej WIBOR-u sprawia, że wysokość pozostałych do spłaty rat obliczana jest na nowo: wzrost stopy procentowej wpływa na podwyższenie wysokości raty, a jej spadek na jej obniżenie). Raty równe są niższe niż malejące, przez co najbardziej popularne (bardzo chętnie wybierają je osoby z niższą zdolnością kredytową).

Ich wadą jest jednak to, że początkowo znakomitą większą część raty równej stanowią odsetki, a dopiero po latach ich większość zaczyna stanowić część kapitałową. Mimo tego, że raty są równe, to co miesiąc zmienia się ich struktura (wzrasta część spłacanego kapitału, a maleje część odsetkowa).

Raty malejące (kapitałowe) są tak skonstruowane, że przynajmniej teoretycznie powinny maleć przez cały okres kredytowania (przy założeniu braku zmian stopy procentowej). Część kapitałowa raty jest bowiem stała, a zmienia się jedynie część odsetkowa. Dzięki temu znacznie szybciej niż w przypadku rat równych zmniejsza się saldo zadłużenia, a co za tym idzie – całkowity koszt kredytu jest istotnie niższy niż w przypadku wyboru rat równych. Różnica między kosztem kredytu jest tym większa, im dłuższy jest okres spłaty lub im wyższy jest poziom oprocentowania.

Na przykład jeśli pożyczymy na mieszkanie lub dom 500 tys. zł na 4 proc. w skali roku, to przez 30 lat spłaty rat równych wpłacimy do banku 859 347 zł. Jeżeli jednak zdecydujemy się na raty malejące, to suma wpłat w tym samym okresie wyniesie 800 833 zł. Oszczędność na przestrzeni 30 lat wyniesie więc 58 tys. zł.

Wybór rat malejących jest również korzystny dla tych osób, które np. planują wcześniejszą spłatę kredytu. To także dobre rozwiązanie dla tych osób, które stać na to, aby początkowo – gdy jesteśmy mniej więcej w stanie przewidzieć nasze zarobki i wydatki – płacić wyższe raty, aby potem cieszyć się, że comiesięczne obciążenie dla domowego budżetu regularnie maleje. Decydując się na raty malejące, trzeba jednak pamiętać, że w takim przypadku bank może udzielić nam kredytu na niższą kwotę niż w przypadku rat równych. Zdolność kredytowa jest bowiem wyliczana na podstawie wysokości pierwszej raty.

Wybór nie jest więc wcale taki oczywisty. Rodzaj rat warto więc dopasować do indywidualnej sytuacji kredytobiorcy i tego, czy ma on szanse w przyszłości zarabiać więcej, czy też okres najwyższych dochodów jest już za nim i spodziewa się systematycznego spadku zarobków. W przypadku, gdy bank oferuje możliwość bezpłatnego nadpłacania kredytu, można też wybrać raty równe, a powstałą nadwyżkę w domowym budżecie przeznaczać na nadpłatę kredytu. Takie rozwiązanie sprawia, że w razie chwilowego pogorszenia się sytuacji finansowej będzie mniejsze ryzyko problemów ze spłatą rat kredytu, a jednocześnie częste nadpłaty kredytu umożliwią skrócenie czasu kredytowania, a co za tym idzie – również zmniejszą jego całkowity koszt.

Niektórzy klienci – świadomi faktu, że stopy procentowe nie muszą wcale przez następnych kilkadziesiąt lat pozostawać na rekordowo niskim poziomie – wolą bowiem zamiast kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem zdecydować się na kredyt z oprocentowaniem stałym. W takim przypadku początkowe oprocentowanie nominalne jest zazwyczaj nieco wyższe (wynosi np. 3,6–4,5 proc.) niż w przypadku kredytu z oprocentowaniem zmiennym. Kredytobiorca kupuje sobie jednak trochę świętego spokoju – niezależnie bowiem od tego, co będzie się działo na rynkach i czy dojdzie do podwyżek stóp procentowych czy też nie, rata kredytu przez pierwszych kilka lat będzie bowiem dokładnie taka sama. Trzy banki w Polsce, które już oferują klientom nie tylko kredyty o zmiennej stopie, lecz także o stopie stałej, określają stałe oprocentowanie tylko na pierwszych pięć lat. Po tym okresie klient zazwyczaj może uzgodnić z bankiem kolejną stałą stawkę na następne pięć lat lub przekształcić kredyt na oprocentowany według zmiennej stopy (jeden z banków po pierwszych pięciu latach automatycznie zmienia jednak kredyt hipoteczny na oprocentowany według zmiennej stopy procentowej).

Nie jest wykluczone, że konkurencja w tego typu kredytach będzie rosła. Zgodnie z nową Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego najpóźniej do końca 2020 r. banki powinny umożliwić klientowi detalicznemu zmianę formuły oprocentowania kredytu ze zmiennej stopy procentowej na stałą stopę procentową lub okresowo stałą stopę procentową (banki spółdzielcze na dostosowanie się do nowej rekomendacji mają czas do końca roku 2022). Możliwość wyboru stałej stopy dotyczy również umów kredytowych zawartych przed wejściem w życie wspomnianej Rekomendacji. Jednakże niespodziewana marcowa obniżka stóp procentowych, która sprawiła, że kredyty złotówkowe stały się rekordowo tanie (WIBOR3M spadł do 1,17 proc.), nie zawsze będzie oznaczała, że zaciągnięte już kredyty o zmiennym oprocentowaniu warto zamienić na kredyty o stałym oprocentowaniu. Ostateczna decyzja, dotyczącą zamiany zaciągniętych kredytów, a także nowych kredytów, powinna zostać podjęta po uwzględnieniu szczegółowych warunków umowy.

Kredyty konsumenckie

Z opublikowanego 29 stycznia 2020 r. podsumowania roku 2019 przygotowanego przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że na rynku kredytów w Polsce dominują kredyty mieszkaniowe (stanowią 69 proc.) oraz konsumpcyjne (23 proc.). Kredyty ratalne stanowią 3 proc. całego portfela kredytów, karty kredytowe – 2 proc., limity kredytowe – 2 proc., a pożyczki zaledwie 1 proc. Jak zauważa BIK, w 2019 r. banki oraz SKOK-i udzieliły łącznie 7,45 mln sztuk kredytów konsumpcyjnych, co w ujęciu wartościowym dało 88,66 mld zł (w tym samych kredytów gotówkowych na wartość 72 mld zł). W 2019 r. wzrosła również wartość kredytów gotówkowych: ponad 40 proc. z nich w 2019 r. opiewało na powyżej 50 tys. zł, a wraz ze wzrostem pożyczanych kwot wydłużeniu uległy również okresy kredytowania (okres spłaty 75 proc. kredytów jest dłuższy niż cztery lata).

Polacy chętnie korzystają też jednak z innych kredytów i pożyczek, np. na zakup nowego telewizora, remont mieszkania czy na atrakcyjne wakacje. W ofercie banków i SKOK-ów znajdują się np. kredyty gotówkowe, ratalne, samochodowe oraz konsolidacyjne. Różnią się one nie tylko przeznaczeniem, lecz także okresem spłaty, rodzajem zabezpieczenia czy wysokością oprocentowania. Dla tych, którzy zaciągnęli kilka (lub więcej) różnego rodzaju kredytów i pożyczek, banki mają w ofercie kredyt konsolidacyjny – umożliwia on połączenie kilku różnych zobowiązań w jedno, za to łącznie z niższą ratą, niż gdyby nadal wszystkie kredyty i pożyczki spłacać osobno.

Kredyt konsumpcyjny to produkt atrakcyjny zwłaszcza dla banków – pozwala im bowiem narzucić wysoką marżę. W zamian kredytobiorca dostaje gotówkę i nie musi się tłumaczyć, na co ją wydaje. W „Raporcie o stabilności systemu finansowego” z grudnia 2019 r. eksperci NBP ostrzegli jednak, że to właśnie kredyty gotówkowe na wysokie kwoty mogą okazać się najbardziej ryzykowne, gdy pogorszy się koniunktura gospodarcza. „Część kredytobiorców może mieć trudności ze spłatą tych zobowiązań w sytuacji wzrostu stóp procentowych” – zauważają autorzy raportu. Dlatego zarówno w przypadku kredytów konsumpcyjnych, jak i hipotecznych warto kierować się zasadą, że lepiej pożyczyć mniej, niż pożyczyć za dużo. Innymi słowy – nie wykorzystujmy maksymalnie naszej zdolności kredytowej, może się bowiem okazać, że w razie utraty pracy lub kłopotów zdrowotnych będziemy mieli spore problemy ze spłatą raty.

Ostrożnie warto też podchodzić do kart kredytowych. Rok 2019 wyróżniał się w Polsce wysoką dynamiką sprzedaży tych kart. Nowoczesny i wygodny produkt może być bardzo atrakcyjny dla osób, które potrafią w zdyscyplinowany sposób podchodzić do zarządzania własnymi finansami. Karty kredytowe dają bowiem możliwość regularnego korzystania z darmowego kredytu. Tak zwany okres bezodsetkowy waha się w zależności od wydawcy karty od 51 do ponad 60 dni – w tym czasie klient może bezpłatnie korzystać z pieniędzy banku, a własne oszczędności trzymać np. na krótkoterminowej lokacie. Wiele banków rezygnuje również z opłat za wydanie, a także za obsługę karty (w niektórych warunkiem bezpłatności jest jednak aktywne korzystanie z karty kredytowej, np. wykonanie określonej liczby transakcji lub wydania w ciągu roku określonej w tabeli opłat kwoty). Niektóre banki są nawet gotowe wypłacić premię pieniężną lub sprezentować wartościowy gadżet nowym klientom, którzy zdecydują się na kredyt w formie plastikowej karty.

Dla osób, które nie pamiętają o terminowych spłatach zadłużenia lub nie radzą sobie z pokusą życia ponad stan, karta kredytowa może być jednak pułapką prowadzącą wprost do pętli zadłużenia. Dług na karcie kredytowej należy bowiem do jednych z najwyżej oprocentowanych kredytów (ich oprocentowanie jest bliskie maksymalnego dozwolonego oprocentowania, które nie może przekraczać czterokrotności stopy lombardowej NBP, czyli obecnie 10 proc.). Aby uniknąć drogiego „karcianego” kredytu, trzeba w terminie spłacić całość zadłużenia, jeśli bowiem np. z 10 tys. zł zadłużenia spłacimy 9,9 tys. zł, to i tak bank naliczy nam wysokie odsetki od 10 tys. zł.

Warto też pamiętać o tym, że banki pobierają wysokie prowizje za wypłaty gotówki z karty kredytowej. W takich przypadkach nie możemy też zazwyczaj liczyć na żaden okres bezodsetkowy. Podobne prowizje obejmują również przelewy z karty kredytowej. Po stronie wad można też zapisać bardzo wysokie koszty ewentualnych monitów, przypominających o konieczności spłaty karty. Istotnym minusem z punktu widzenia osób planujących zakup mieszkania lub domu jest także to, że limit przyznany na karcie kredytowej zawsze obniża naszą zdolność kredytową, nawet jeśli z niego nie korzystamy lub wykorzystujemy tylko minimalną część przyznanego limitu kredytowego.

W niektórych przypadkach może się więc okazać, że lepszym rozwiązaniem od wysokiego limitu na karcie będzie tradycyjny kredyt gotówkowy. Pamiętajmy, żeby decydując się na któryś z kredytów konsumenckich, najpierw porównać oferty różnych banków i porównać ich koszty (w tym RRSO). Koniecznie trzeba też sprawdzić RRSO, gdy korzysta się z usług instytucji parabankowych.

W niektórych firmach pożyczkowych RRSO pożyczki zaciągniętej na 12 miesięcy może bowiem przekraczać 100, a nawet 1000 procent. Kilka takich „łatwych pożyczek” może zrujnować niejedno gospodarstwo domowe i doprowadzić do groźnej spirali zadłużenia.