Wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie, których sprzedaż rozpocznie się po terminie wejścia w życie nowej ustawy, będą musiały być realizowane zgodnie z jej treścią. Te przedsięwzięcia, które zostaną rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowej ustawy, będą mogły być realizowane według obecnie obowiązujących przepisów do końca czerwca 2024 r. Czego zatem spodziewać się po nowej regulacji?
Potrzeba nowelizacji ustawy wynikała w dużej mierze z tego, iż wielokrotnie podnoszono, że zapisy „starej” ustawy są nieprecyzyjne, ogólne, odbiegające od rzeczywistości, przez co ustawa była kulejąca i nie spełniała oczekiwań, dla jakich została uchwalona. W ciągu ostatnich lat trwały prace nad wprowadzeniem nowej, ulepszonej regulacji wraz z uwzględnieniem zwiększenia ochrony praw nabywcy. Nowa ustawa deweloperska budzi wiele kontrowersji i wątpliwości. Największe zmiany dotyczą deweloperów oraz banków, które przez narzucone regulacje i nowe instytucje determinują zwiększoną ilość pracy i obowiązków.
DFG
Jedną z najistotniejszych zmian jest utworzenie DFG, czyli Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. W kryzysowych sytuacjach, takich, jak upadłość dewelopera lub banku nabywcy otrzymają zwrot wpłaconych środków. Oprócz tego, podstawą do wypłaty z DFG mają być także niektóre z działań dewelopera, gdzie nie wywiązuje się on ze swoich ustawowych obowiązków. Składka na DFG wynosić będzie 1% przy otwartym rachunku powierniczym lub 0,1% przy zamkniętym rachunku powierniczym. Deweloper zobowiązany jest do odprowadzania bezzwrotnej składki, co w praktyce spowoduje wzrost cen nieruchomości. Dodatkowo, funkcjonowanie funduszu zwiększy liczbę obowiązków banku poprzez m.in. ewidencję wpłat, co również znajdzie przełożenie w cenie.
Umowa rezerwacyjna
Kolejną istotną regulacją jest unormowanie instytucji umowy rezerwacyjnej. Dotychczas strony umowy miały pełną swobodę w ich zawieraniu. Nowa ustawa wprowadza obowiązek zawarcia umowy rezerwacyjnej na piśmie, pod rygorem nieważności, z maksymalną wysokością opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości. Zasadniczo dotychczas wysokość opłaty rezerwacyjnej oscylowała najczęściej w granicach 3-7%. Co więcej, na dewelopera narzucone zostały dodatkowe obowiązki. Zobowiązany jest on m.in. do przekazania prospektu informacyjnego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. W praktyce oznacza to więc, iż deweloper nie będzie mógł rozpocząć procesu rezerwacji lokali przed podpisaniem umowy na rachunki powiernicze.
Wada istotna i nieistotna
Niewątpliwie ważnym aspektem jest również odbiór lokalu od dewelopera. W tym zakresie ustawodawca też wprowadził nowe regulacje, obok tych już obowiązujących. Nowa ustawa daje nabywcom prawo do odmowy obioru lokalu w przypadku stwierdzenia wad istotnych. Czym jest więc wada istotna? Niestety, nie znajdziemy nigdzie definicji legalnej tego pojęcia, tak więc wyobrazić sobie można jak ogromne problemy interpretacyjne to spowoduje. Jeśli deweloper uzna wadę za istotną, będzie on zobowiązany do jej usunięcia w terminie 30 dni od momentu podpisania protokołu. W przypadku niemożności usunięcia wady w tym terminie, deweloper wskazać musi dodatkowy termin. Po jego upływie nabywca wskazuje deweloperowi termin. W przypadku, gdy deweloper ponownie nie wypełni swoich obowiązków – nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy. Podobnie procedura wygląda w przypadku wady nieistotnej, lecz tutaj, po niedotrzymaniu obowiązku usunięcia wady przez dewelopera – nabywca ma prawo do usunięcia wady na koszt dewelopera. Regulacja ta może wywołać sporo problemów, choćby przez wzgląd na to, iż nabywca samodzielnie ingeruje w budynek, a co więcej- deweloper nie ma kontroli nad kosztem prac. Celem tych regulacji miało być przyspieszenie usuwania wad, natomiast spodziewać się można, iż okażą się one niebezpieczne dla deweloperów.
Śmiało stwierdzić można, iż nowe przepisy wpłyną na całą branżę nieruchomości, a ponadto pośrednio dotkną wszystkie podmioty zaangażowane w proces budowy. Zmiany odczują również nabywcy, ponieważ między innymi poprzez wprowadzenie zwiększonej kontroli banku i DFG wzrosną koszty realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Można się spodziewać, iż część z tych kosztów zostanie przeniesiona na nabywcę. Tak jak już wcześniej zostało wspomniane – nowa ustawa aktualnie budzi wiele wątpliwości i kontrowersji, natomiast z ostateczną oceną regulacji wstrzymać się należy do momentu jej wejścia w życie i praktycznego zastosowania. Na ten moment jednak już wiadomo, iż niedoprecyzowane zapisy generować będą do liczne, niepotrzebne spory sądowe. Tak więc czy został spełniony główny cel nowelizacji?
Anna Mojsiuk