Będą one odprowadzane od wpłat nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dla otwartych rachunków powierniczych wyniosą maksymalnie 2 proc. wartości każdego sprzedanego lokalu. Dla zamkniętych – maksymalnie 0,2 proc. Środki te byłyby wypłacane m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego otwarte lub zamknięte rachunki powiernicze. To tyle, jeśli chodzi o teorię nowego systemu zabezpieczającego nabywców. Jak jednak wygląda praktyka obecnie obowiązujących mechanizmów?
Przeszło dziewięć lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej pokazało, że zagwarantowany jej przepisami poziom ochrony dla kupujących mieszkania jest odpowiedni. W tym okresie były zaledwie dwie upadłości przy otwartym rachunku powierniczym. Przy czym w jednym przypadku doszło najprawdopodobniej do przestępstwa, a w drugim inwestycja częściowo nie została objęta reżimem ustawy deweloperskiej, czyli również niezgodnie z prawem – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny PZFD.
W podobnym tonie wypowiada się biuro Rzecznika Praw Obywatelskich na łamach „Dziennika Gazety Prawnej”: „Aktualnie do BRPO nie wpływają już raczej skargi na deweloperów – w skali roku są to dosłownie pojedyncze pisma. Tych skarg było w przeszłości dużo więcej. Po nowelizacjach „ustawy deweloperskiej”, które doprecyzowały jej regulacje, skargi do RPO są sporadyczne i wynikają raczej z braku dostatecznej świadomości prawnej obywateli.
Jak nowelizacja wpłynie na rynek mieszkań z punktu widzenia dewelopera?
Gdy w 2012 r. zajmowałam się implementacją przepisów tzw. ustawy deweloperskiej w swojej organizacji, była ona w wielu aspektach trudna w interpretacji, ale stanowiła pozytywne wyzwanie – wspomina Urszula Hofman z Grupy Inwest. Prawne doprecyzowanie działalności firm deweloperskich jest jak najbardziej korzystne w aspekcie relacji z klientem. Jednakże obecnie zapowiadane zmiany traktujemy jako idące zbyt daleko. Fundusz Gwarancyjny, zapowiadany od wielu lat, jest korzystny w relacjach klient-deweloper. Niepokoi nas jednak wysokość składek, a także możliwość ich multiplikowania, co niewątpliwie spowoduje wzrost cen mieszkań. Zbyt intensywne wkraczanie ustawodawcy w sprawy wolnego rynku kończy się zazwyczaj spiętrzeniem procedur oraz wzrostem cen. Tak jest w każdym aspekcie gospodarki. Naszym zdaniem Fundusz Gwarancyjny powinien być skonstruowany jako swego rodzaju depozyt, a pozytywne zakończenie procesu realizacji zwalniałoby składki wpłacane przez konkretną firmę i dawało jej płynność potrzebną do realizacji nowych inwestycji. Kolejne daniny doprowadzą rynek do monopolizacji, gdzie tylko najwięksi będą w stanie przetrwać. Jednak „ustawowe” niejako zwiększanie obostrzeń, a co za tym idzie – cen, doprowadzić może do sytuacji, w której większa liczba lokali znajdzie się we władaniu Funduszy, a Kowalskiego po prostu nie będzie stać na kupno własnego lokum.
Co oprócz DFG jest w projekcie nowelizacji?
Poza utworzeniem DFG projekt zawiera wiele szczegółowych rozwiązań, które chce narzucić UOKiK. PZFD podsumował, że takich małych, ale krytycznych uwag ma kilkadziesiąt i gdyby temat sprowadzał się do samego DFG przy rozsądnej stawce i przy pozostawieniu mechanizmów z poprzedniej ustawy, to nie zgłaszałby żadnych uwag. Związek od 2019 r. stoi na stanowisku, że przy obecnej wartości rynku szacowanej na ok. 55–60 mld zł wystarczyłaby składka na poziomie 0,3%, co umożliwiłoby zebranie 140 mln zł w pierwszym roku, o czym pisał UOKiK w ocenie skutków regulacji. Nie ma bowiem sensu zbierać pieniędzy w nieskończoność, żeby tworzyć niepotrzebnie ogromny fundusz, który byłby apetycznym kąskiem dla polityków.
Autorzy: Urszula Hofman I Konrad Płochocki