Michał Murgrabia: 5 czerwca prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę ustawę o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. To krok w dobrą stronę?
Dr hab. inż. Waldemar Izdebski (były Główny Geodeta Kraju): Tak, oczywiście. Ceny mieszkań powinny być jawne i to już dawno, aby umożliwić kupującym jak najlepszą ocenę rynku i podjęcie świadomej i optymalnej dla siebie decyzji, unikając potencjalnego ryzyka przepłacenia.
Do tej pory nie udostępniano wszystkich informacji o transakcjach? Komu mogło zależeć na utrzymywaniu takiego stanu rzeczy?
Nie do końca. Dane te są już dzisiaj jawne i mają swoją lokalizację przestrzenną, tylko udostępniane są odpłatnie i to właśnie trzeba zmienić. Informacje o wszystkich transakcjach są dostępne w prowadzonych przez powiaty bazach tzw. Rejestru Cen Nieruchomości, więc mija się z celem dopatrywanie się tutaj działania jakichś grup interesów. Dane oczywiście pochodzą z aktów notarialnych, które są przekazywane do starostów przez notariuszy po zawarciu transakcji kupna-sprzedaży. Rocznie do Rejestru Cen Nieruchomości trafia ok. 700 tys. transakcji, zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Średnio informacje o aktach notarialnych trafiają do systemu ok. 40. dnia po sporządzeniu aktu notarialnego.
Na informacje o każdej transakcji składają się informacje o jednej lub większej liczbie nieruchomości, które były przedmiotem transakcji. Dzięki temu każdą nieruchomość możemy zlokalizować w przestrzeni. Obecnie usługi powiatowe publikują informacje lokalizujące poszczególne nieruchomości, które były przedmiotem transakcji. Niestety ceny nieruchomości nie były jak dotąd publikowane i wymagają zakupu. Dane o transakcjach obecnie uzyskać może każdy, ale niestety są to dane, za które należy wnieść opłatę w wysokości ok. 8 zł za każdą nieruchomość będącą przedmiotem transakcji. Roczne przychody ze sprzedaży danych Rejestru Cen Nieruchomości wynoszą w skali kraju około 8 mln zł, co daje ok. 20 tys. zł przychodu na powiat. To niewiele w skali kraju i naprawdę można sobie to odpuścić. Przy obecnym szerokim zainteresowaniu cenami transakcyjnymi uważam, że należy te opłaty znieść, aby ułatwić obywatelom dostęp do przydatnej dla nich informacji.
Taki publiczny dostęp do danych o cenach nieruchomości zwiększy przejrzystość rynku. Kupujący, sprzedający, a także inwestorzy będą lepiej rozumieć rzeczywiste wartości nieruchomości w danej lokalizacji, co przyczyni się także do ograniczenia spekulacji i manipulacji cenami, a to jest przecież kluczowe. Rekompensatą wymienionych wyżej symbolicznych wpływów utraconych dla powiatów mogłoby być pozbycie się etatów dedykowanych do obsługi biurokratycznego procesu udostępniania danych, bo dane byłyby udostępniane za pomocą usług sieciowych. Mam nadzieję, że takie działania zostaną podjęte i z danych RCN będziemy mogli wszyscy szerzej korzystać. To naprawdę ułatwiłoby nam życie.
Czy wśród zaproponowanych poprawek znajdują się jakieś wady, buble prawne, które mogą zaszkodzić sprawie wprowadzenia pełnej jawności cen mieszkań?
Podnosiłem cztery zasadnicze problemy, z których jeden został częściowo wyeliminowany przez wprowadzoną poprawkę w Senacie, a więc, aby oprócz ceny za metr kwadratowy wymagane było podanie ceny całości mieszkania i jego powierzchni. W ustawie dodano zapis o cenie całości. Pozostałe problemy niestety pozostały i czas pokaże jak będą rozwiązywane. Obecnie trwają przepychanki między deweloperami a panią minister Katarzyną Pełczyńską-Nałęcz. Moim zdaniem rozwiązać należy jeszcze kilka problemów, choćby następujące elementy:
Po pierwsze. Informacje, które mają być przekazywane ministrowi właściwemu do spraw cyfryzacji są niekompletne, bo nie wymaga się w nich informacji o lokalizacji mieszkań, a jedynie lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, które w myśl obecnej ustawy może brzmieć np. Warszawa i będzie to zgodne z ustawą, ale nie wniesie nic do jawności ceny mieszkań.
Po drugie. Pomijając brak lokalizacji (adresu) mamy wymaganą tylko cenę za metr kwadratowyi dodano w Senacie wymóg o podawaniu ceny za całość nieruchomości, ale bez powierzchni mieszkania lub domu, co jest niewystarczające do właściwej oceny oferty. Podawanie tego atrybutu jest konieczne, aby ustawa mogła działać prawidłowo. To należy koniecznie uzupełnić.
Po trzecie. Niezależnie od powyższego brak jest konkretnego formatu, w jakim dane będą przekazywane ministrowi właściwemu do spraw cyfryzacji. To już zaczęło generować pierwsze związane z tym problemy i zapytania. Sugerowałem, aby przed uchwaleniem ustawy dokonać chociaż wstępnych takich publikacji, aby przetestować sposób przekazywania danych, żebyśmy mieli pewność, że będzie działać, to wtedy uniknęlibyśmy wielu rodzących się przez to problemów. Niestety, ale moje apele zostały zignorowane. Pisałem o tym wielokrotnie na swoich mediach społecznościowych, chociażby na portalu X.
Po czwarte. Ustawa zakłada przekazywanie ministrowi właściwemu do spraw cyfryzacji danych raz na dobę, nawet jeżeli nic się w ofercie nie zmieni, co jest zupełnie niepotrzebnym nakładaniem obowiązków na deweloperów i niepotrzebnym rozrostem baz w serwisie dane.gov.pl.
Wielokrotnie powtarza pan, że uwolnienie danych z rejestru cen nieruchomości może służyć kupującym i ogółowi społeczeństwa. W jaki sposób?
Uzyskamy cenne informacje o rynku nieruchomości oraz przyczyni się to do jego większej transparentności, bo na bazie uwolnionych danych powstaną różne serwisy, portale internetowe, aplikacje analityczne czy platformy wspierających handel nieruchomościami, które w prosty sposób będą dawały zainteresowanym informacje o wiarygodnych cenach transakcyjnych nieruchomości. Dostęp do takich danych będzie stymulował powstanie i rozwój wielu nowych narzędzi i usług, a chyba przecież o to chodzi, aby Polska się rozwijała i w pełni korzystała z cyfrowych dobrodziejstw zamiast cofała się do ery pracy z zeszytem i ołówkiem.
Zapis mówiący o tym, że „Deweloperzy i przedsiębiorcy inni niż deweloperzy będą mieli obowiązek przekazywania ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, raz na dobę, danych zawartych w informacjach umieszczanych na stronach internetowych” brzmi mało realnie. Abstrahując od tego, że to zbędny obowiązek i niepotrzebny rozrost danych, to czy taka częstotliwość to dobry pomysł? Kiedy ci ludzie znajdą po prostu na to czas?
Uważam, że jest to zbyt duża częstotliwość i może niekorzystnie wpływać na właściwe wykorzystanie publikowanych danych. Upraszczajmy procesy zamiast je gmatwać i komplikować.
Polecamy Państwu „DO RZECZY+”
Na naszych stałych Czytelników czekają: wydania tygodnika, miesięcznika, dodatkowe artykuły i nasze programy.
Zapraszamy do wypróbowania w promocji.