Odwrócona hipoteka to niemal lustrzane odbicie tradycyjnego kredytu hipotecznego. Bank udziela kredytu i wypłaca pieniądze właścicielowi nieruchomości w zamian za prawo do przejęcia jego własności po śmierci. Spłata tego nietypowego kredytu z założenia następuje poprzez przejęcie mieszkania lub domu. Alternatywnie spadkobiercy mogą spłacić ten kredyt w pieniądzu i zatrzymać mieszkanie.

Nowość w Polsce

Produkt ten jest dobrze znany nie tylko w Stanach Zjednoczonych – gdzie do podpisywania takich umów zachęcają w reklamach znani aktorzy – lecz także w takich europejskich krajach jak Wielka Brytania, Hiszpania, Szwecja, Finlandia, Francja, Węgry i Niemcy.

W Polsce ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie dopiero w grudniu 2014 r. Senior, który decyduje się na skorzystanie z takiej oferty, nie musi mieć zdolności kredytowej. Przedmiotem zabezpieczenia jest bowiem hipoteka ustanowiona na domu lub mieszkaniu, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego. Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest zaś wartość rynkowa nieruchomości, czyli po prostu najbardziej prawdopodobna kwota, którą w danym momencie można by uzyskać przy sprzedaży danego domu lub mieszkania. Zależy ona m.in. od lokalizacji, a także stanu nieruchomości. Wypłata pieniędzy może nastąpić jednorazowo lub w ratach – wówczas wysokość rat oraz okres ich wypłacania jest określony w umowie. Pieniądze otrzymywane od banku można wydać na dowolny cel, np. opłatę rachunków za lekarzy czy lekarstwa, podróże lub zwykłą bieżącą konsumpcję. Jednocześnie warto pamiętać, że choć bank nabywa prawo do przejęcia nieruchomości po śmierci właściciela, kredyt z tytułu odwróconej hipoteki nie jest świadczeniem dożywotnim. Jeśli kredyt wypłacany jest w ratach, to w umowie musi znaleźć się liczba rat oraz ich wysokość. Może się zdarzyć, że wypłaty zakończą się przed śmiercią kredytobiorcy. Wówczas senior nadal będzie mógł mieszkać w swoim domu lub mieszkaniu, ale znów zostanie z gołą emeryturą.

Dla ochrony przed nieuczciwymi sprzedawcami ustawa daje prawo do zrezygnowania z umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania bez podania przyczyny. Co najmniej 14 dni przed podpisaniem umowy bank musi też dostarczyć kredytobiorcy formularz z dokładnymi informacjami o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego.

Bank z kolei może żądać od kredytobiorcy, aby ten odpowiednio dbał o swoją nieruchomość, opłacał jej ubezpieczenie,a także by terminowo płacił czynsz i uiszczał należne podatki. Ważna uwaga: jedna z głównych różnic między odwróconą hipoteką a dożywotnią rentą dotyczy momentu przekazania własności nieruchomości. Bank udzielający odwróconego kredytu hipotecznego przejmuje prawo własności dopiero 12 miesięcy po śmierci świadczeniobiorcy. Jeśli więc spadkobiercy chcą zachować prawo do nieruchomości, to mogą spłacić kredyt wraz z odsetkami i innymi kosztami. Jeśli się na to nie zdecydują, prawo do nieruchomości przejmuje kredytodawca.

W przypadku renty hipotecznej do przejęcia mieszkania lub domu dochodzi od razu w momencie podpisania umowy. W zamian firma lub fundusz zobowiązuje się do wypłaty renty pieniężnej i zapewnia prawo do mieszkania w przejętej nieruchomości do końca życia. Umowy tego typu są obecnie regulowane tylko zapisami Kodeksu cywilnego, co niestety zwiększa ryzyko, że emeryt zostanie wykorzystany przez nieuczciwych sprzedawców, a renta zamiast rozwiązać jego problemy, przysporzy mu nowych.

Nie dać się oszukać

Zgodnie z prawem umowy dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego mogą być zawierane tylko przez banki i instytucje kredytowe, które podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.

Większość polskich banków nie jest jednak na razie zainteresowana udzielaniem tego typu kredytów. Tymczasem przedstawiciele największych funduszy hipotecznych od lat bezskutecznie apelują do rządu o przyspieszenie prac nad ustawą o dożywotniej rencie.

Obecnie bardzo ostrożnie trzeba podchodzić do ofert niektórych funduszy hipotecznych – w przeciwieństwie do banków ich działalność nie podlega szczególnej kontroli państwa. Senior, który trafi na oszustów lub spółkę, która np. zbankrutuje, może więc stracić wszystko – w tym dach nad głową – lub stanąć przed koniecznością długoletniej walki przed sądem.

Przy podpisaniu umowy trzeba więc dopilnować, by w księdze wieczystej znalazły się stosowne wpisy, m.in. dotyczące dożywotniego prawa do zamieszkania w lokalu. Jeszcze przed podpisaniem umowy warto zaś sprawdzić nie tylko wiarygodność firmy lub funduszu, lecz także to, czy wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę opłaconego przez instytucję finansową nie jest zaniżona.

Trzeba również dokładnie policzyć wszelkie koszty zawarcia umowy z instytucją finansową, a także wyliczyć, jaką kwotę rzeczywiście mamy otrzymać, i porównać ją z obecną wartością nieruchomości. Prawdopodobnie będzie ona o połowę niższa, gdyż fundusz hipoteczny musi brać pod uwagę ryzyko utraty wartości nieruchomości do momentu śmierci kredytobiorcy.

Może się więc okazać, że dla seniora o wiele bardziej opłacalnym rozwiązaniem będzie np. sprzedaż domu lub mieszkania, kupno tańszego lokalu i wpłacenie różnicy np. na własne konto oszczędnościowe, z którego sam będzie sobie wypłacać dodatkową „emeryturę”, bez zaciągania kredytowych zobowiązań lub pozbawiania spadkobierców dużej części spadku.

Projekt realizowany z Narodowym Bankiem Polskim w ramach programu edukacji ekonomicznej.