Ciągnące się długimi miesiącami postępowania powodują ogromne trudności i problemy, tak po stronie deweloperów, jak samych nabywców. Brak wpisu prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości stanowi przeszkodę w uruchomieniu finansowania dla inwestycji, która ma być na terenie nieruchomości realizowana. Wydłużenie czasu realizacji inwestycji to z kolei wyższe koszty kredytu, co przekłada się oczywiście na cały koszt zakupu mieszkania. Banki, do chwili wpisania obciążenia hipotecznego do KW, stosują wobec klientów podwyższone marże. Istnieje więc bezpośrednia zależność między chwilą ujawnienia wpisu w KW a kosztami kredytu, które ponosi kupujący.
Jednocześnie – jak podaje Ministerstwo Sprawiedliwości – czas procedowania wniosków o wpis do księgi wieczystej powinien się znacząco skrócić po zakończeniu rozpatrywania spraw związanych z wejściem w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów oraz po ustabilizowaniu się sytuacji związanej z epidemią SARS-CoV-2. Niestety, okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej stale się wydłuża, dziś średnio wynosi już ok. sześciu miesięcy, a w takich miastach jak Warszawa – już ponad 11 miesięcy.
Tłumaczenia Ministerstwa Sprawiedliwości nie są adekwatne do sytuacji, gdyż od rozpoczęcia procesu rozpatrywania wniosków w sprawach przekształceniowych minęło już dwa i pół roku, przy czym zwiększono też kadrę referendarską. Sytuacja związana z epidemią SARS-CoV-2 została ustabilizowana, a pandemia nie może stanowić wiecznej wymówki dla problemów organizacyjnych administracji i sądownictwa.
Dane zebrane przez PZFD w zakresie przedłużających się postępowań oraz zatrudnienia referendarzy w sądach wieczystoksięgowych pokazują, że w latach 2014–2021 liczba etatów przewidzianych dla referendarzy sądowych w Polsce konsekwentnie rosła z wyjątkiem okresu 2019–2020, gdy utrzymała się na tym samym poziomie.
Można jednak dostrzec, że mimo zwiększania kadry referendarzy sądowych czas rozpatrywania spraw oraz wskaźnik zaległości rósł systematycznie nie tylko w ramach działalności poszczególnych sądów, lecz także w skali kraju. Oznacza to, że dotychczasowe zwiększenie liczby referendarzy sądowych nie było i nie jest wystarczające. Dla zobrazowania niniejszego zjawiska znamienny jest przykład Gdańska, gdzie w 2014 r. średni czas rozpatrzenia sprawy wieczystoksięgowej wynosił pół miesiąca, a w 2020 r. niemal 11 miesięcy. W skali ogólnokrajowej wskaźnik zaległości liczony według tzw. metodologii CEPEJ wzrósł niemal czterokrotnie, porównując 2014 r. oraz 2019 r.
Największy przyrost spraw wieczystoksięgowych przypada na lata 2018–2019 r., czyli jest skorelowany z wejściem w życie ustawy przekształceniowej. Jednak, jak zauważyliśmy wcześniej, nie może to stanowić wytłumaczenia dla obecnych opóźnień, skoro od wejścia w życie ustawy przekształceniowej minęło dwa i pół roku, a zwiększona kadra referendarzy skierowana wyłącznie ku sprawom przekształceniowym rozpatrzyła już 73,7 proc. spraw.
Opóźnienia w postępowaniach wieczystoksięgowych bezpośrednio rzutują na sytuację konsumentów. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy konsument nie uzyskał jeszcze kredytu hipotecznego, jak i gdy spłaca już raty za kredyt hipoteczny. Niniejszy problem dotyczy również obrotu na rynku wtórnym i etapu pozyskiwania przez inwestora odpowiednich zgód i pozwoleń, stąd konieczne jest jak najszybsze podjęcie działań w rym obszarze. Wpis do księgi wieczystej, wykreślenie np. roszczeń czy obciążeń nieruchomości, jest też elementem niezbędnym dla procedury otwarcia przez bank rachunków powierniczych, które są niezbędne do rozpoczęcia procesu sprzedaży inwestycji. Kuriozalnym przypadkiem było oczekiwanie przez ok. 10 miesięcy na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia zgłoszonego w latach 80. na kwotę 5 zł!!! Pomimo licznych wniosków o przyspieszenie wykreślenia nieaktualnego już dawno wpisu czekaliśmy na to ok. 10 miesięcy, co wydłużyło okres rozpoczęcia sprzedaży jednej z inwestycji. Ten przypadek wspomina Urszula Hofman, dyrektor działu pozyskiwania nowych inwestycji konsorcjum spółek Grupy Inwest.
Przedłużające się postępowania wieczystoksięgowe stanowią aktualnie nie tylko barierę dla rozwoju branży deweloperskiej, lecz także odbijają się negatywnie na sytuacji prawnej i finansowej konsumentów. Nabycie własnego mieszkania (najczęściej przy finansowaniu kredytem hipotecznym) stanowi jedną z najważniejszych decyzji w życiu Polek i Polaków. Obecnie panująca sytuacja utrudnia, a czasem i uniemożliwia zakup lokalu mieszkalnego konsumentom, tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Przy takim stanie rzeczy jedna z podstawowych zasad prawa – Zasada wiarygodności ksiąg wieczystych, która zakłada, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym – niestety traci swój fundamentalny charakter.
Autorzy: Urszula Hofman (Grupa Inwest) oraz Sebastian Juszczak (PZFD)
